文档介绍：:..论小区车位、车库权利归属的法律问题【】随着社会经济的发展,人们生活水平的提高,城市房屋商品化得以迅速发展以及机动车的普及,商品房小区车位、车库不足的问题日益突出,导致业主与开发商、物业管理公司之间纠纷不断,这些纠纷归根结底在于小区车位、车库的权属不明。《物权法》对这问题做了界定,但尚有不足,所以需要在分析的基础上提出针对性的建议,从根本上缓解小区车位车库归属问题。【关键词】小区车位;车库;权利归属近年来,经济发展不断满足了人们的生活需要,汽车成为人们生活的必须,为人们生活提供了便利,是人们生活不可缺少的部分。然而汽车停放也带来诸多问题,主要表现在车位、车库归属问题,即归业主所有还是开发商所有?这是本文主要讨论的话题。《物权法》第74条虽然做了相关规定,并不明确。一、小区车位、车库的概述(一)小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。车位是在地面简单划线而成,不具有建筑物特征,开发几乎不要成本;而车库具有建筑物的特征,有明确的位置,空间封闭,开发投入成本较高。小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。(二) 小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条,判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性,能够明确区分;利用上具有独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。可知小区车位、车库具备这三个条件,属于建筑物的专有部分,可以独立作为所有权的客体;车位、车库是附随小区建筑物而建造的,是整个住宅小区的组成部分;而且小区车位、车库能满足业主停车的需要,进一步提升小区物业价值,是现代小区不可或缺的配套设施之一。(三) 小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的,有法律明确规定的部分,即《物权法》第74条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异,在其产权归属问题上给予区别对待,规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式,但这一规定并未解决实际根本问题。也有不明确的争议,存在四种观点:归业主共有;归开发商所有;应按照当事人约定;以是否计入公摊面积确定。这些观点都是仅从与车位车库有关的一个方面来支持,没有做到很好的兼顾各方因素。要很好的确定小区车位、车库的归属,就要关注车位、车库的性质是专有部分还是共有部分:若属于专有部分,那么就是独立的,开发商可以进行单独得出售和不动产登记;反之,若属于共有部分,那么小区全体业主就是共有人,开发商如果单独把这部分出售就会侵犯业主的合法利益,业主可以请求开发商赔偿侵权之债。二、小区车位、车库权利归属存在的问题(一)小区车位、车库的多样化,权属标准不统鉴于小区车位、车库的类型多样,所以判断标准也不统一,具体有以下三方面:从土地使用权上看,根据我国“房地一体”原则,业主在买受房屋后