文档介绍：三湘东填海区项目产品户型定位案
户型规划推导
……
分析点:
>深圳典型高端住宅区分析
>对片区潜在竞争项目进行分析
>三级市场的成交和需求分析
>本项目自身条件的研究
>客户群体研究
目的:
最终推导出面积比例和面积建议
意向基本面积
区间和比例
研判思路
区域看点
项目定性
深圳典型高端住宅区分析
>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖
>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例
通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析
参考基本面积
区间和比例
最终建议户型面积区间和比例
寻找依托
1
第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间
2
第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例
第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.
通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析
3
意向基本面积
区间和比例
通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正
4
第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间
策略基本面积
区间和比例
5
通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正
第五次通过客户群体的分析修正面积比例
推导过程
分析过程:
>通过同质片区基本同类项目进行整体分析;
>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;
>选取03-06年,同质片区的共19个典型项目进行分析;
目的要求:
>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型
区间和比例;
数据来源:
>中原深港研究中心/中原三级市场数据库
1:
样本容量
时间跨度
筛选标准
2
1
3
19个
3年
深圳关内高端住宅项目
片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖
同质片区03-06年
已/在/近期销售
项目分析……
>选取案例四大片区:蛇口华侨城红树林香蜜湖
以及本项目所在的片区
片区/项目
03年已售项目
04年已售项目
05年已售项目
06年发售项目
蛇口片区
兰溪谷
半岛城邦1期
花园城3期2号
华侨城片区
红树东方
天鹅堡2期
红树林片区
中信红树湾1期
中信红树湾2期
御景东方(在)
浅水湾(在)
香蜜湖片区
水榭花都2期
国际公馆1期
熙园
香域中央
国际公馆2期
水榭花都3期
本片区
天骄华庭
海月3期
后海花半里(在)
东海湾豪园(10月)
1. 03-06年面积和比例统计
03年
04年
05年
06年
项目
二房
三房
四房
五房
复式
水榭花都2期
——
121-130㎡占25%
171-203㎡占75%
——
——
中旅国际公馆1期
94㎡占4%
116-164㎡占50%
165-185㎡占39%
——
185㎡以上占7%
熙园
——
125-161㎡%
177-203㎡%
215-330㎡占9% 209-244㎡ %(跃)
红树东方
——
103-125㎡占29%
155-220㎡占69%
——
267-276㎡%
天骄华庭
43㎡占17%
120㎡占23%
150㎡占53%
225㎡占6%
320㎡占2%
中信红树湾1期
91-98㎡%
154-173㎡ 占35%
164-266㎡占44%
主力160-170㎡,202-208 ㎡
——
270—379㎡ %
兰溪谷1期
——
123-133㎡占17%
140-180㎡占25%
——
190—320㎡占8%
香域中央
——
130-160㎡占18%
167-209㎡占52%
190-220㎡占27%
230-260㎡占20%
招商海月3期
——
114-128㎡占42%
136-152㎡占45%
210㎡占11%
230㎡占2%
水榭花都3期
——
147-166㎡占22%
190-204㎡占71%
——
270-308㎡占6%
中旅国际公馆2期
——
105-127㎡占51%
153-187㎡占49%
——
主力120-127㎡
主力150-160㎡
天鹅堡2期2区
——
150㎡以上占10%
160-180㎡占70%
——
占20%
中信红树湾2期
——
144-193㎡占38%
176-255㎡占57%
主力220-250㎡
——
289-458㎡占5%
花园城3期2号地
50-70㎡占15%
98—120㎡占35%主力110㎡
140-170㎡,占45%
主力160-170㎡
——
210㎡占5%
半岛城邦1期
77-87㎡占21%
101-136㎡占41%主力1