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第三章房地产评估
本章学习目的和要求:

3. 掌握收益法在房地产评估中的应用
4. 掌握市场法在房地产评估中的应用
5. 掌握成本法在房地产评估中的应用
6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
本章内容
第一节房地产评估概述
第二节房地产价格及其影响因素
第三节成本法在房地产评估中的应用
第四节市场法在房地产评估中的应用
第五节收益法在房地产评估中的应用
第六节剩余法在房地产评估中的应用
第一节房地产评估概述
一、土地相关概念
二、土地的特性
三、土地权利
四、地租与地价理论
五、房地产的概念和特点
六、房地产评估的原则
七、房地产评估程序
内容提要
一、土地相关概念
(一)土地
(二)土壤
(三)国土
(四)地产
第一节
(一)、土地
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体,它包括人类过去和现在的种种活动结果。
土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分,包括内陆水域、海洋滩涂。
(二)、土壤
土壤,是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。
土壤仅仅是土地的一个组成要素,土壤的本质是肥力,而土地的本质特征是生产力。
土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。
(三)国土
国土不单指土地,而是国家管辖的地理空间,包括领土、领空和领海。从内涵上看,国土包括资源与环境两方面的内容。
(四)地产
地产是指作为财产的土地,其中既包括纯自然土地,也包括经过人类开发、改造过的土地,两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看,地产不仅包括土地自然体,而且包括土地权利。
地产和土地,既紧密联系又有区别,在商品经济中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产,而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品属性,具有使用价值和价值,可以像其它商品一样进行交换。但在我国,这种交换是在土地所有权与使用权相分离的前提下,对使用权的经营,即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。
二、土地的特性
土地的特性,包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;
土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中,在生产力和生产关系方面表现的特性。
第一节