文档介绍：专题房地产市场空置问题研究
一、中国语境下的空置房与空关房概念辨析
空置房是房地产市场上的专用名词,严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子,通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知,从2003年统计年报开始,以商品房空置时间作为标准将空置房分为:待销商品房、滞销商品房与积压商品房。
(1)空置时间在1年以内的为待销商品房;
(2)空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;
(3)空置时间在3年以上的为积压商品房。
这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”,意即开发商把房子卖给业主后,业主既不自住也不出租,房子没人住形成“空关”。
“空置率”“空关率”之所以必须严格区分,是因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷,空置率越高,表明楼市越冷,市场销售不佳,房价有下跌的压力,反之,空置率极低,房价则将继续上升。
而后者反映的是投资性购房的冷热程度,“空关房”较多意味着业主购房不为自住需求,房屋的价值能体现,却未能体现出使用价值。
二、国际上通用的空置率的内涵界定
目前国际上通用的住房空置指标,是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母,以空房总数为分子,计算出空房率。
国家
空置率
国家
空置率
美国
5%
英国
3%
德国
3%
韩国
2%
新加坡
3%
澳大利亚
2%
加拿大
3%
中国香港
4%
三、自然空置率的含义

供给=需求+空置
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
自然空置率——房地产市场供求相等时的空置率。
0
H0
H
数量
租
金
E
A
S
D
H0为存量市场均衡时所需要的房地产存量;
H为市场上的房地产存量;
H-H0为空置量;
(H-H0)/H为空置率,即为自然空置率。
四、自然空置率的指示器作用
自然空置率条件下,既保证买房者的充分选择权,又确保卖方有足够的投资积极性。过高的空置率使卖方利益受损;过低的空置率使买方的利益受损。
自然空置率的指示器作用
实际空置率
自然空置率
市场状态
开发商行为
12
12
均衡
正常速开发
15
12
供给有点过量
稍慢正常速开
24
12
供给过度过量
停止开发
10
12
需求稍大
稍快正常速开
6
12
需求非常大
快速开发
五、空置率的计算(一)计算方法
方法一,空置率(包括非商品房)等于所有房屋空置量与全部房屋存量之比。
合理区间采用国际上一般判断标准,即 4~5%为适度空置率;10% 为警戒空置率,超过这一界限即为严重空置。
方法二,空置率(限于商品房)等于报告期末商品房空置量
与近3年商品房可供应量之比。
空置量采用商品房空置面积,
可供应量采用竣工房屋面积代替。
方法三:空置率
众所周知,三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍,全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样,计算结果自然大相径庭。
国内外的空置率不可同日而语
首先是空置房的概念不同;其次是空置率的分子分母不同;第三是两者适用的范围不同。国外的空置房既有新房,也有旧房,其空置率概念是指微观经济现象,主要被用来指导居民流动的可能性。
而国内的空置房仅指新房,本来只反映一部分市场情况的空置率,被许多人当成判断房地产整体形势的指标。把两个完全不同的概念放在一起比较是不科学的,