文档介绍：房地产调控与宏观经济
彭文生
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2011 年 3月
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2
目录
第一章当前房地产面临的风险 4
第二章泡沫的推动因素 8
第三章房地产调控对宏观经济的影响 13
3
第一章
当前房地产面临的风险
4
房价严重偏离基本面(I)
住房作为消费品,房价收入比上涨过快,严重超过城镇家庭的平均支付能力
城市房价收入比呈梯级递增,一线最高,二线次之,三线较合理,但过去两年上升快
中均房价收入比远超美国,接近香一二三线城市房价收入比梯级分布
港特别行政区水平
房价收入比
房价收入比
12
16 一线城市二线城市三线城市
10 14
12
8
10
6 8
6
4
4
2
2
0 0
中国中国台湾美国中国香港 2005 2006 2007 2008 2009 2010
资料来源:CEIC、中金公司研究部资料来源:CEIC、Wind 、中金公司研究部
5
房价严重偏离基本面(II)
住房作为投资品,房价租金比过高,住房投资依赖房价上升预期
中国9个主要城市过去几年房价租金比快速上升 9个主要城市的房价租金比远超美国,也超过香港
房价租金比
60 房价租金比
2006 2007 2008 2009 2010 40
50 35
40 30
25
30
20
20
15
10 10
5
0
北京上海深圳杭州成都合肥天津武汉西安 0
中国美国中国香港
资料来源:中金公司研究部资料来源:CEIC、中金公司研究部
6
房价严重偏离基本面(III)
住房空置率较高,反映市场扭曲因素
住房空置率估算市场扭曲因素造成我国存在较大的住房空置可能性
我均
情况北京、上海和广州•房价上涨预期大,投资需求过旺,自
较低情形较高情形
住相对较少。
拥有两套以上房屋的家
庭比例 10% 15% 20% •租金收益率低,空置成本低。
拥有三套以上房屋的家
庭比例 1% 1% 1% •收入分配失衡,住房资源分配不平衡。
•城乡和地区差距大,公共资源过于集
拥有三套以上房屋家庭
平均拥有的房屋套数 5810 中于大城市。
第二套以上住房出租比
例 50% 50% 50%
空置率 % % %
资料来源:中金公司研究部资料来源: