文档介绍：CKYJ 业务与技术
房地产项目设计阶段的成本控制
■/ 张媛媛王银生
摘要:房地产项目设计阶段是事前控制阶段合理削减把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最
项目成本的关键环节。文章从设计阶段的重要性分析为切入终降低工程造价,加强设计出图前的审核管理工作,将工程
点,具体提出优化设计方案和推行限额设计等方法来实现房变更的发生尽量控制在施工之前,设计阶段的缺漏或不完善
地产项目设计阶段的成本控制。不可避免会存在,如在设计出图前加以克服,花费的代价可
关键词:房地产项目设计阶段成本控制限额设计能最小,效果最好。
随着国家对房地产业监管力度的不断加强,我国的房地二、推行限额设计
产市场越来越规范,专业化水平越来越高,房地产业已告别限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算控
暴利时代,这使得房地产开发企业真正认识到要实现开发项制初步设计,按照批准的初步设计概算控制技术设计和施工
目的最大经济效益,就必须合理利用资金,加强项目成本控图设计,同时各专业在保证满足业主方所要求的使用功能的
制。我国房地产开发项目的成本控制基本还处于事后控制, 前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,
只注重后期项目结算的成本控制,而忽略了施工前图纸的设保证不突破总投资额。由此可以看出限额设计有两层含义:
计及其优化才是成本控制的关键环节,是一种典型的会计成从经济上讲, 在不降低使用效能的前提下推行限额设计,将
本。工程造价严格控制在对建设项目的投资限额内,这就要求变
房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。民设计过程中的以量定价为以价定量,对限额设计进行层层分
用建筑设计在没有特殊的工艺要求情况下一般涉及到五个解,纵向到底,横向到边。从纵向限额设计来说,在编底制可
主要专业(建筑、结构、水道、暖通和电力电信),三个阶段(方行性研究报告阶段,根据总体造价控制目标层层分解,将责
案设计、初步设计和施工图设计)。本阶段对整个项目成本的任进一步落实到项目法人的各职能部门,各职能部门各专业
影响可达75%左右, 对建设投资与建设工期有直接的影响作直接和设计院各对口专业对接, 在保证使用功能的前提下,
用。为了有效地控制项目成本,就必须将成本控制的重点放根据限定的额度进行方案设计和筛选,并且严格控制技术设
在设计阶段,提高设计质量,降低项目成本。计和施工图设计的不合理变更。经批准的可行性研究报告和
一、优化设计方案投资估算就是限额设计最根本的基础,它是设计方案选择和
在规划设计阶段,开发商可以采用设计招标办法,在项进行初步设计的造价控制目标,经批准的初步设计总概算要
目成本和设计方案相结合的条件下,选择优秀的方案设计和实事求是, 要按照控制目标客观的反应设计的思想和意图,
建筑设计单位,使项目不仅建筑造型美观,而且造价合理。对既要防止超出控制目标,又要防止人为压价,出现“钓鱼”工
于优秀方案的比较,可以采用成本—效益分析方法,在满足程,在此基础上进一步完成施工图检验。从横向设计来说,就
工程—结构及使用功能的前提下,依据开发商可行性研究报是要将上一阶段设计审定的投资额和工程量,按照各个专业
告的经济指标(要充分用足当地规划部门制定的土地使用性进行分配,先分解到项目各专业,然后再分解到