文档介绍：谨呈:深圳市国野实业发展有限公司
11/12/2018
国野汇泰项目营销策划报告
营销策划报大纲
市场背景
项目定位
营销推广
项目解析
推广费用
罗湖:流光熠彩,寸土寸金
产业特征:集中了物流、商务、贸易、金融、信息、娱乐等行业,未来将进一步大力发展第三产业和商业贸易!
罗湖区位于深圳经济特区东部和中部,开发最早,建成度最高,有得天独厚的区位优势;罗湖区作为全市商贸中心的重要组成部分,与新中心区的职能产生分化,未来发展将依托优越的区位条件和雄厚的基础,大力发展第三产业和商业贸易。
集中的商业零售业、商业贸易和服务业:广深铁路以东、深南路以南地区;
具有地方特色的商业购物、休闲和生活居住区:东门路传统商业区及周边地区;
商务办公和商业设施:深南路、宝安路交叉处及向南北延伸,宝安路沿线。
罗湖
产生了大量商务、商业、贸易、旅游、休闲、.
文化流
人流及文化:罗湖作为深圳最早的门户口岸,受香港文化的影响较深,具有较明显的港人生活文化特征。
罗湖口岸
文锦渡口岸
香港
娱乐文化、
休闲文化、
消费文化
享受文化
……
罗湖是深圳与香港交流互动影响最大的区域。
由于过境交通十分便利,大量港人过境罗湖购物、娱乐、旅游、休闲、置业、结婚等等。形成“深港家庭”,甚至长期定居在罗湖。
因此,香港文化在罗湖得到了比较充分的融合和体现。
土地供应:罗湖土地日益缺乏,供应量呈逐年下降趋势,有限的土地开发倍显珍惜!
2006年内土地供应量有较大幅度的下降,下降比例为53%,。这是四年来的最低供应。关内土地逐年减少,这无疑给我们敲响了深圳地荒的紧钟。罗湖区出现了无地建房的情况,对于罗湖区新盘而言出现了供不应求的严重局面,部分楼盘开盘即售完。
未来罗湖口岸片区的土地供用主要来源是旧城改造和城中村改造,而这类开发时间普遍较长,其对当前市场的影响力是有限的。
来源:国土资源网
价格趋势:06年罗湖整体涨幅度达24%;07年一开市部分带精装修的楼盘售价更是达到16000元/平米.
随着罗湖土地的日益匮乏,项目开发备加珍惜,势必导致其开发价值的最大挖掘。从07年新入市的项目来看,部分带精装修的项目价格甚至达到16000元/平米。根据众厦地产多年口岸物业的操作经验,我们大胆预测,未来1年内罗湖的高品质项目将整体突破18000元/平方米的大关。
来源:深圳房地产信息网
01-06年众厦地产罗湖口岸客户群特征总结:
客户特征:性质上投资主导;区域上港人及中港家庭达65%;本地客户职业上以高级白领和个体私营主为主
客户分类
性质
区域
深圳本地客户职业特征
项目
投资
自住
其它(商务、渡假、休闲等)
纯港人
中港家庭
深
圳
本
地
客
其
它
区
域
私营、个体业主
高级白领
自由职业
其他
比例
约50%
约30%
约
20%
约30%
约35%
约30%
约5%
约40%
约30%
约20%
约10%
典型案例——双城世纪 项目概况:形象不佳,位置极佳
双城世纪
片区市场历史
发展商现状
产品硬伤
片区外市场竞争激烈
开发商实力雄厚,但在深圳知名度较小
中心区的西移,福田及南山分流了罗湖片区的部分客户资源
烂尾楼形象较显著
原为写字楼结构,改造后
出现大量暗房
罗湖口岸消费者观念理智成熟
人民南改造,交通极为不便
市场对项目缺乏信心
总占地:6918平方米
总建面:86532平方米
项目类别:1-7层商业,8层架空,9-29层住宅
停车位:198个
总套数:840户
户型:31-33平方米单房,48平方米一房,58-86平方米二房
周边主要配套:火车站/罗湖边检楼/罗湖商业城/酒店
经典案例——双城世纪 突围之路:重塑价值点,扩大客户群
产品优势点:口岸首席,位置优越,雄据深港价值核心
产品价值点:片区物流业发达,商务资源丰富
可挖掘客户群:商务客户,如办公客户(深港物流机构/律师或会计师事务所)、仓储客户(如罗湖商业城客户)、展览客户(如装修公司/音响公司等)、SOHO客户(香港创业人士)
商务客户分析:
对产品户型要求低,可解决项目结构差,存在大量暗房问题
小型商务公司,对资金成本要求较高,希望办公场所交通便利、租金低、管理费用低
此类公司多为创业型