文档介绍：房地产业的未来之路怎么走
“未来住房供不应求的局面还将持续”,“房地产还将有10~20年的黄金发展期”,这些观点看似“天然正确”,在业内得到了相当普遍的认可。但是,只有结合我和结构的发展变化,结合房地产业发展规律,更加理性地研究和思考行业未来之路,才能真正实现可持续发展。
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一、住宅市场供求分析
总体上看,目前我衡,未来住房供给能力逐年提升,住房潜在需求巨大。如果未来通过深化改革实现了中产阶级的崛起,住房潜在需求顺利转化为自住性需求,房地产业发展将得到刚性需求的强大支撑。但是,调整收入结构涉及众多利益关系,多年来进展缓慢,如果未来不能有效缩小收入差距,其他产业发展空间将受限,住房的有效需求将更多地表现为投资投机性需求。
(一)当前城镇住房存量资源总体平衡,但结构性短缺大量存在
户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1,是解决总体性住房短缺的最基本要求。根据《中国城市状况报告2010-2011》,全方米。根据第六次人口普查数据,我国城镇人口为亿,2010年末我方米,按照户均住房面积90平方米计算,2010年末我国城镇住房总量约为亿套,户均住房套数处于1左右。但是,由于我国收入差距和住房占有差异明显,部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”的住房问题突出。
(二)城市化快速推进,潜在住房需求持续增长
城镇化进程是影响住房总体需求的重要因素之一。我国尚处于城市化加速阶段,面临着基本完成城市化,即城市化率达到70%以上的任务。未来20―30年内,在城镇化进程完成之前,城镇人口仍将保持较快增长,按照城市化率年均增长一个百分点,每年也将有约1300至1400万人从农村转移到城市,新增住房需求依然较大。加上不断增长的改善性住房需求,未来房地产的潜在市场空间广阔。
(三)居民收入有望加速增长,有效住房需求保持增长
住房潜在需求能否转化为有效需求,关键在于居民收入水平能否快速提高。多年来,我国劳动者报酬在初次分配中的比重,从1995年的51%下滑到目前的30%多,消费需求不足已经成为制约经济和社会发展的“瓶颈”。我国“十二五”规划明确提出了“居民收入增长和经济发展同步”和“努力提高居民收入在国民收入分配中的比重”。在我和居民收入稳定提高的基础上,住房需求户数、户均住房套数、套均住房面积有望逐步提高。
(四)住房供应逐年递增,未来市场竞争加剧
城镇竣工面积逐年增长。2006年~2009年,城镇新建住宅面积分别为亿平米、亿平米、亿平米、亿平米,年均递增%。住宅施工面积、新开工面积增长快于竣工面积。2010年商品住宅投资34038亿元,增长%;施工面积亿平米,增长%;新开工面积亿平米,增长%。土地供应加速扩张。2009年―2011年住房供地分别为万公顷、万公顷和万公顷(计划数),为未来房地产市场供应奠定了土地资源基础。
(五)行业发展不确定因素较多,企业发展面临困难与挑战
一是城市化的基础尚不牢靠。城市化的根本动力在于产业和生产要素的集聚。多年来,我国房地产发展速度远远快于GDP增速。如果产业发展滞后,城市就业机会不足,城