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项目营销策略提报
SHENG YUAN SI CHUAN
The report of Project marketing strategy
目标——项目目标理解
本体——项目本体属性
竞争——市场竞争环境及格局
客户——目标客户定位
策略——营销攻略及实践
目标—项目目标理解
指导营销的目标是什么?翰龙对目标的理解?
Part 1
2. 经济目标
价格期望:先期约4万方住宅以合适价格入市,追求资金回现;后期产品追求经济效益最大,不贱卖
1. 速度目标
计划2012年8月接待中心开放,年底开盘,先期约4万方住宅追求短平快
本项目是盛源集团标杆性项目,需要品牌形象、赢得口碑
营销周期短;
开盘须确保成功热销,积极回现;
3. 品牌目标
与开发商沟通要点:
对于这个项目先期,要追求销售速度,短平快。
树一个品牌,优质化产品,但不能离开最终的经济效益的追求;经济利益实现市场合理的赢利空间。
必须树立产品品牌形象:产品及推广要做好,要能够为盛源集团赢得好口碑。
意味着
意味着
意味着
在热销的基础上,追求价值最大化;
需突破同类高层市场竞争,占位犀浦同类住宅市场第一标杆;
通过叫好又叫座的项目品牌树立,推动企业品牌形象的建立;
翰龙对目标的理解:较快的速度-》较高的价格-》品牌形象,首先要确保项目的成功热销,占位犀浦同类住宅市场第一标杆,再追求营销价值的最大化,进而树立项目及企业品牌形象。
根据对营销目标的理解,2012年度的营销首要目标是去化4万方(和开发商初次沟通意见)的住宅量,意味着需要5400批的客户上门量,月均1100批(自8月开始),日均40批客户,具备较大的挑战。
400套房源
约800位升级客户
约5400组到访客户
转化率50%
转化率15%
以结果为导向推导,项目在本年度需要积累到访客户5400组,升级客户约800组。
开盘完成200套
10月
11月
元旦
开盘前需2700批客户上门
上门量需1100批
上门量需1600批
15%转化率
加推完成80套
加推完成120套
本体—项目属性分析
项目本体属性特征?
Part 2
项目位于郫县犀浦,距成都约7公里,该板块紧邻国宾板块,大部分位于三环与绕城高速之间,是成都通往郫县方向的桥头堡,在城市化进程中受到成都的利好影响最大。
郫县
成都中心城区
郫县位于成都西北方,距成都市区约10余公里,,总人口50万人,非农业人口约23万人。
犀浦镇依托老成灌路与沙西线,双线并行,使之连接成都。同时地铁2号线和2010年已经开通的快铁线在犀浦可实现无缝对接,大大加强了犀浦的交通便利性。
地块位于西南交通大学校区内,北面、南面、东面毗邻规划道路,西面紧接灌溉渠。教育氛围浓厚,生态环境良好。
北面:规划道路、中小学、交大万嘉教职工居住区和生态绿化带
南面:校园绿化带、交大国际学术交流中心和教学楼
西面:灌溉渠和交大教学楼
东面:规划道路、文化健身中心、居委会派出所、绿化带和交大路西沿线
项目最核心的资源变是其位于高校之内,书香人文环绕,也是相对竞品最核心的地段优势。同时地块周边生态景观资源十分丰富,项目资源优势十分明显。
9000亩犀湖公园
5000亩生态农业旅游项目
10000亩生态农业观光带
生态景观资源
书香人文环绕
生态公园
高校之内