文档介绍：报告总体说明
一、市场概况
二、项目情况
三、定价目标
四、基本定价策略
五、开盘定价
一、市场概况
目前衡水市场概况
1、竞争项目规模:目前市场所有在售楼盘80多个,稍具规模的有60多个,其中路北12个。市中心和西部开发区以高层和商业为主,多层项目多集中在市区的边缘,如河东和路北,其中路北最多,主要有我们项目、天鸿尚都(300亩)、世纪名城(400亩)、怡安嘉园(400亩)、北斗星成、即将面试的海江地块(500亩)等。
2、主要目标客户:路北的主要客户群体是以北边几个县(以深县为主)和工业区的工人为主,主要都是刚性需求,投资的比例很小。所以这个群体对产品品味要求不高,主要是实用。
二、项目概况
项目的基本情况:
位置: 荣华街与永安路交叉口东南角
规模:共20万平米,分多期开发
一期销售情况:
共6栋,现在剩余17套
二期建设规模及情况:
二期共开发5栋,其中4栋多层1栋高层,其中多层21292平米,高层8697平米,商业1309平米。
三、定价目标
合理的市场价格是一个范围,只有真正、客观、时时的掌握市场,才有可能制定一份优秀的价目表。
本次定价的原则采用市场比较法:即参考相邻的,产品相近的其他项目的销售价格,分析之间的差异,进行增加或降低。
1、路北主要项目基本情况对比
2、竞争项目多层价格定位及优惠幅度
3、竞争项目高层价格定位及优惠幅度
1、路北主要项目基本情况对比
都市馨居
天鸿尚都
世纪名城
怡安嘉园
精信博雅园
御景名门
盛世华庭
位置
利民路与榕花街
大庆路与榕花街
中心北街与永安路
大庆路与育才街
大庆路与育才街西
大庆路与问津街
永安路与榕花街
规模
70亩
307亩
400亩
400亩
60亩
50亩
190亩
主要产品
多层、小高层、高层
多层、高层
多层、小高层
多层
多层
多层、小高层
高层
动工情况
未动工
多层6栋动工,高层
多层9栋动工
未动工
主体完工
拆迁中
主体完工
主力户型
两室一厅
三室一厅
两室一厅
三室一厅/两厅
两室一厅
三室一厅/两厅
两室一厅
三室一厅
两室一厅
三室一厅
两室一厅
三室一厅
两室两厅
三室一厅
主力面积
88m2
96m2
59--146m2
88m295m2 108m2128m2
71m280m297m2112m2
50---120m2
69m276m288m2105m2
92m2102m2
2、竞争项目多层价格定位及优惠幅度
都市新居
天鸿尚都
世纪名城
怡安嘉园
精信博雅园
御景名门
一层
3198
3708
3238
3050
3159
3000
二层
3400
3830
3350
3200
3239
3090
三层
3298
3708
3208
3200
3229
3050
四层
3100
3600
3188
3050
3099
2900
五层
2900
3500
3130
2850
3009
2780
六层
2680
3100
3048
2650
2719
2490
均价
3100
3569
3193
3000
3075
2885
小房/车库
未定
车库10万一个,小房未定
车库4000
小房未定
储3000
车库3600
车库3800
小房未定
车库3200
里储2500
外储2800
优惠
一次性优100,贷款优50
一次性优100,贷款优50
首付40%优1%,首付50%优2%
一次性优100,贷款优50
首付40%优1%,首付50%优2%
一次性优3000-13000
贷款优3000
根据项目各要素,,按加权值比例法侧算本项目多层平均价格:
都市馨居
天鸿尚都
世纪名城
怡安嘉园
精信博雅园
御景名门
昊和沁园市场均价
平均价格
3100
3569
3193
3000
3075
2885
规模
+2
-3
-2
-2
+1
+2
社区景观
+1
-2
-2
-2
+1
+2
所处位置
-1
-4
+2
0
+2
+2
动工情况
+1
-2
-2
0
-2
+2
建筑结构
-4
0
0
0
0
0
企业/项目品牌
0
-3
-1
0
-1
0
计算结果
3069
3069
3033
2880
3044
3115
3035
3、竞争项目高层价格定位及优惠幅度
都市新居
天鸿尚都
康城世纪
御景名门
盛世