文档介绍：中原市场研究部
2013 03
华润商业地产企业管控、产品线专题研究
商业地产标杆企业案例研究
对标企业选择
华润案例研究
对标企业案例借鉴
附件1:综合体分析及香港太古广场案例
附件2:开发社区商业专题研究
对标企业选择理由
标杆就是某个领域里的领导者和先行者。
找到标杆就等于找到了业务的示范,标杆的成功也就预示着业务的未来发展空间。
标杆的做法可以借鉴和复制,这会极大地缩短业务发展的周期,加快缩小与标杆的差距。
前车之鉴有利于降低业务开拓的成本,前人栽树后人纳凉,减少了业务受挫的机会,提高效率。
标杆管理的
三个特性
榜样的力量
是无穷的
业务的
可复制性
跟随、模仿
≠超越
为什么学习标杆
怎么来选择标杆
目的
搜索
甄别
明确选择标杆要解决什么问题
找到目标群
分析确定谁是标杆
目的
甄别筛分
收集标的
——选对标杆做对事
Step 1
Step 2
Step 3
Title in here
行业
对标
Title in here
管理
特色
Title in here
业务
对标
- 行业的龙头
- 行业中最有潜力
- 财务指标优越
- 持续增长
3. 在管理活动中富有特色的
- 业内口碑
- 咨询公司推举
——不拘一格选标杆
方兴企业关键词
酒店投资起家多元化地产运营商央企上市企业品牌知名度高
目的
需解决商业地产管理架构、业务模式、集团公司与城市公司、商业地产公司管控模式、产品线
搜索
找到类似程度较高、商业地产行业龙头企业、产品公认度高,资本市场关注度高、管理经验先进等 搜索企业如:万达、绿地、龙湖、中粮、华润、新鸿基
甄别
通过对企业特征、企业业绩、物业形态、组织架构、管控模式、经营模式、战略特征等进行对比分析
最后确定对标企业
中化方兴欲进入商业地产市场
标杆选取步聚
行业领导者
对标指标
万达
绿地
龙湖
中粮
华润
新鸿基
企业特征
民企、非上市
国企、非上市
民企、上市
国企、上市公司
央企、上市
香港企业、上市
企业业务
范围
商业地产
文化产业
万达酒店
连锁百货
住宅地产
能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等多元化公司
住宅、商业
贸易、实业、金融、地产
华润置地业务:
住宅、商业地产
地产开发、投资业务、酒店经营,物业管理,建造服务,金融服务和保险等
企业业绩
2012年商业收入过千亿,同比11年953亿稳中有升
2012年房地产业务首破千亿,12年加大商业综合体开发,目前自有商业超过350万平米,开发规模超过2000万平米
2012年出租物业所得收益483373千元,%
到现在为止,已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城天津大悦城安定门大悦城成都大悦城等
2012年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务,,%,,%.
%(包括物业
销售、物业租赁、酒店经营)
组织架构
商业由专门商管公司进行管理
集团公司+城市事业部
集团成立商业地产部专门负责
集团公司+项目公司
城市公司下设商业运营线
管控模式
高度集权化管控模式
无成熟管控模式
总部集权,垂直化管理,PMO体系
集团直管
6S+BSC管控模式
新鸿基采用的是全产业链模式,从拿地,规划,设计,园艺,购料采购,机电设备提供,混凝土机械使用,建筑,工程监察,以及物业管理,维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联公司。
经营模式
订单地产模式
只租不售
租售并举
择优持有,少量出售
整体持有,只租不售
租售并举
利润结构:开发利润+租金收入+资本增值
租售并举
产品系
各城市万达广场
商业三个项目品牌
饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会
三大产品线
龙湖天街
龙湖星悦荟
龙湖MOCO
商业即大悦城
三大产品线
万象城、欢乐颂、
五彩城
APM商业产品模式
战略特征
规模联动
商业租房
专业开发
通过低价在二三线城市获巨幅土地,发展新城战略
目前属第三阶段即多项目,多业态,多区域发展
区域聚焦,城市占比优于区域规模
以一线城市为核心,辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的战略布局
持续的高毛利
资源+商业模式驱动
多元化业务风险规避战略
企业对标指标
组织及流程再造
业务
战略
本企业
标杆
企业
业务、职能、战略结合
局部和整体结合
短期和长期结合
企业文化与社