文档介绍：关内土地稀缺,在关内置业变得越来越难
无数人付诸努力,却离梦想越来越远
2010年“四大新城”崛起
将带来深圳以希望
城市成长进行时
以城市之名代言城市
光明新城
龙华新城
大运新城
坪山新城
光明新城将建设成为全市标志性生态型高技术产业园区和贯彻落实科学发展观的典范地区
建成口岸功能、商务功能完善的区域性铁路客运枢纽和综合性居住区
建成特色鲜明的全市体育运动中心和高端体育产业基地
加快形成以产业功能为主的国家生态工业示范园区和现代先进制造业新城
龙华新城和福田中心区形成主副关系,成为深圳的一个副中心
龙华新城·绿景地产·带给深圳的礼赞
我们一同仰望
深圳市场分析及预测
龙华市场分析及预测
项目发展
战略思想
项目客户定位
项目户型定位
项目价格定位
项目先天条件分析
竞争性项目分析
项目商业定位
项目硬件打造
详见:《附件2008年深圳房地产上半年总结及2008预测》
详见:附件《龙华二线拓展区典型在售项目分析》
总结
详见:附件《项目组人员简介及主要操作典型项目》
项目档次定位
项目定位报告框架图
本报告需要解决的核心问题——项目定位问题
Chapter . 1
深圳/龙华房地产市场分析
价跌:从07年8月份开始,随着市场成交量的持续低迷,市场成交均价呈现急速下滑趋势,%,与07年年底相比,即08年上半年的最大跌幅也超过了三成。
08年深圳上半年市场综述——
价跌,存量大
2006-2008年上半年逐月市场成交均价
(单位:元/平米)
19119(2007年8月)
11142(2008年5月)
%
16064(2007年12月)
%
二级市场消化率保持低位运行,成交量再度萎缩:近5周的市场成交量出现大幅回落,楼花价格将进一步下探的压力。
数据来源: 国土局网站项目销售公示明细
1000套
全市每周成交套数
未来深圳市场预测——
08年房价仍有下调空间
08年房价仍有下调空间:08年仍处于下降通道,消化期是2年到3年。根据中原地产观点,目前房地产市场尚属于“政策市”,房价什么时候到了比较稳定的水平,则视乎国家的政策,如果宽松一点可能今年的第三季度底、第四季度将逐渐平稳;
附件1:2008年上半年总结及预测
存量规模大: 2008年上半年市场存量规模,前五个月一直维持29000-30000套之间震荡上行,最终到6月份一举突破了三万大关,达到了32635套,,创历史新高。这个存量规模,按08年上半年月均成交量计算,。
2008年上半年市场存量与消化率
(单位:套、百分比)
数据来源:深圳市国土资源与房地产管理局。( * 6月份数据截至6月15日)
08年龙华市场特征——
销售量仅占宝安的11%,二线区中高档楼盘均价9500-11000元/㎡
世纪
梅陇镇三期
37-46 ㎡
40
60
80
90
100
120
平米
140以上
一房单位
二房单位
星河丹堤224-282㎡
三房单位
世纪春城
65-88㎡、96-117㎡
万科城4期
92-97㎡
梅陇镇三期
70-75㎡、 80-89 ㎡
旭景佳园
73-76㎡、86-82㎡
幸福枫景
74-79㎡、87-88㎡
春华四季园
93-122㎡
四房单位
碧水龙庭
72-80㎡、94-109㎡
圣莫利斯140-230㎡
水榭山
223㎡
第五园景台
73-82㎡、 87-89㎡
春华四季园
157-158㎡
万科城4期
123㎡
70
08年龙华市场特征——产品供应
关口片区:主要集中在星河丹堤、圣莫丽斯等稀缺资源型低密度楼盘,供应户型主要以满足二次及多次置业四房以上大户型为主;
中部片区:片区中部区域代表金地梅陇镇、世纪春城等,产品供应户型多以144平米以下的居家型二房、三房户型为主。一房为非主力供应,供应量少。
龙华中部片区适销户型小结: 二房,中三房是置业主流产品需求,在目前市场疲软态势下,100平米以下户型为畅销产品。
中部片区适销户型——二、三级市场