文档介绍：同景二塘项目滨江地块
定位及产品建议报告
中原咨询顾问营业中心(重庆)
Chong Qing
地块认识
核心问题界定
报告逻辑架构
项目发展方向研判
项目定位
项目产品建议
经济测算
认识1—地块之指标:指标存在多种发展方向可能,但也存在一定规划制约,作为二塘180万方的大社区中的一组团,在思考其发展方向时须站在整个项目开发的角度来进行,方能为项目作出应尽贡献
滨江板块
青年社区板块
渝南大道商业板块
项目滨江地块背靠180万方同景大社区及约60万方的商业配套,未来周边居住氛围浓厚,配套完善
滨江地块拥有一线江景资源,是整个大项目下的最高价值地块,必然要承载更多的提高整体价值的责任
滨江地块经济指标
占地面积
约150亩
容积率
总体量
用地性质
商住性质,其中商业比例在30%-50%之间
限制条件
建筑限高80米
认识2—地块之资源:,视野开阔,资源强势,但江景资源本身属于非独占性资源,且对岸电厂的高塔烟囱会对客户置业造成较大的心理影响
江景资源
突出但不具独占性
项目拥有江景资源,且地块形状狭长,,江景资源强势,可以最大化利用景观资源
但江景资源属于非独占性资源,不具备稀缺性
地块对岸的发电厂烟囱、老旧拆迁房等影响景观观赏性
发电厂烟囱
江岸线
认识3—地块之价值:项目所在大区域非城市发展主力方向,在重庆板块价值及南滨经济带两大体系中,都属于第三价值梯队,受区域价值天花板限制,对城市级核心资源占有较弱
区位条件
分析
区位条件
区位价值
长
江
南山
巴南
南坪
中区
城市南部成熟区域
项目位于重庆城市核心区南部板块,属于城市成熟区域,自身存在大量住区、产业人口
扼守重庆城南咽喉
项目处于南区两大重要板块南坪与巴南联系的必经之地
区域存在价值天花板
项目所在的南部区域并非城市发展的主力方向,只能居于城市功能体系之下,存在区域价值天花板
总是经过却不曾停留
项目是联系的南坪、巴南两大板块的枢纽,人们更多的只是经过此地,穿梭于两大板块之间,而少有停留
重庆板块价值分析:
CBD
城市最高价值核心发展平台
北区
城市发展的主力方向,经济腾飞的引擎
东南区
城市功能板块之下的重要组成部分
西区
城市核心产业的承载地
认识4—地块之条件:中等规模、进深局促、高差大、被两条城市主干道所夹、高压塔、限高、高商业指标等系列条件为项目规划增添诸多挑战,需结合大项目和地块的发展目标综合考量
部队
渝南分流道高架桥
水厂
双拥广场
公路
高压线
内部高差大
地块狭长
地块南侧为高压走廊,影响地块居住舒适度
地块形状狭长,,有利于景观资源最大化利用
地块由南滨路、渝南分流道围合而成,造成一定的噪音影响
地块整体较平整,内部存在高差,中间低,两边高,土石方量大造成成本升高
项目属性
重庆第三价值梯队区域
拥有强势但非独占性江景资源的中等规模项目
隶属重庆主城核心区南部板块,非城市发展主力方向,重庆板块及南滨经济带第三价值梯队,区域未来发展前景向好,但受限于区域价值天花板;
拥有强势非独占性江景资源;
项目总建筑体量25万方,以住宅性质为主,商业占有较大比重
报告逻辑架构
核心问题界定
项目发展方向研判
项目定位
项目产品建议
经济测算
地块认识
项目背景与开发目标:高成本情况下须实现快销并保证利润实现
现金流要求:2013年15亿,2014年20亿
1
利润要求:首期取地地块实现12%以上的开发净利润
2
整体开发目标
滨江地块楼面地价:4430元/㎡(含公建设施部分分摊)
1
滨江地块背景
目标分解:滨江地块在承担三重任务:1、首期取地两地块间的财务平衡,2、快速销售回现实现项目现金流贡献,3、作为二塘项目中价值最高的地块须尽可能实现价值最大化
警备区
滨江地块
首期取地地块
警备区地块
发展方向:青年社区
物业类型:住宅(70%)+商业(30%)
体量构成:住宅(24万㎡)+商业(10万㎡)
预计销售收入:
住宅(24万㎡*6400元/㎡=15亿元)
商业(10万㎡*20000元/㎡=20亿元)
共计35亿元
预计销售周期:住宅:两年,商业:须社区首期初步成型后才能销售
销售回现贡献:
2013年:住宅(15万㎡*6400元/㎡=),共计:
2014年:住宅(9万㎡*6400元/㎡=),商业(3万㎡*20000元/㎡=6亿元),
滨江地块
1、首期取地两地块间的财务平衡:要实现两地块平均利润率12%以上,滨江地块需要高于这一目