文档介绍：2013年青岛城阳某商业地产地块项目定位报告
序
“善战者,决胜于未战之前”。
房地产市场竞争日趋激烈,尤其表现在商业地产的竞争白热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。
皓天坚信:只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式,为地块实施全程整合营销策划运作,我们的项目才能获得圆满的成功,才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
皓天根据市场调研分析,紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题,展开策略研究,并努力从最大限度缩短后田•前旺疃地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最优化的原则出发,制定出“差异营销、整合推广、过程致胜”的整体“行销整合定位方案”,努力实现本地块的成功运作与强势营销。
报告目录
前期市场研究要点回顾
一
地块立项条件分析
二
项目营销策划定位
四
招商战略建议
五
附件(商业业态说明)
六
地块SWOT分析
三
第一章前期市场研究要点回顾
宏观经济发展背景
1
区域内房地产行业状况
2
相关政策扶持
3

表1:青岛2004-2006年国内生产总值(单位:亿元)
青岛市GDP产值从1994年以来始终保持在2位数的高速增长,体现出:
青岛经济整体向上,健康稳定发展的态势,
%是自1994年以来涨幅最大的一年。
在2006年中国城市经济实力排名中位列第十
随着奥运会的临近,奥运经济势必为青岛未来的经济拉升提供更强劲的动力。

青岛市房地产投资额度近年来持续增加,虽然增长幅度在06年有较大的回落,但总体的增幅依旧保持在22%左右的水平线上,略高于全国水平
房地产投资增幅低于固定资产平均增幅约10个百分点,也反映出青岛房地产行业的反映出行业发展的平稳,没有过热。
表2:青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例(单位:亿元)
宏观经济发展背景
青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例
表3:2004-2006年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅(单位:元)
2006年青岛市人均GDP已突破5000美元,达到中等收入国家平均水平。
城乡居民收入水平继续提高,城市居民人均可支配收入15328元,%,是近十年来增长速度最快的一年。
从人均消费支出来看,%,,表现出消费需求的旺盛。
宏观经济发展背景
青岛市近年来人均GDP产值及人均可支配收入
2006年底,城阳生产总值超过400亿元,城市居民可支配收入16300元,农民人均纯收入6806元,2007年有望实现建设全面小康社会的目标。
到2006年底,全区拥有外资企业3800家,其中韩资企业2588家,区内常年居住的外国人超过6万人,其中韩国人4万多人。
以国际工艺品城和40万平方米的中韩国际小商品城为依托的饰品产业基地已经成型;以国际服装城、国际轻纺城和爱立安国际购物中心为依托,以127家规模以上服装生产企业为支撑,。
城阳房地产市场从1994年建区时起步,2001年房改后进入一个快速展期,特别是2006年以后,城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土地投资拉动下,城阳完成房地产投资31亿元,比2005年增长了10亿元,增幅达到47%。
城阳区即将开工的大型开发项目建筑面积超过400万平方米,在未来的两年里,城阳的房地产仅住宅开工总量就占整个青岛市的70%。
区域内房地产行业状况
区域内经济状况:
相关政策扶持
城阳区将围绕商业中心、大中型商业网点、商业街、大型专业批发市场、物流园区和社区商业服务设施六大部分,对城区中心区(包括城阳、流亭两个街道)、惜福镇街道、夏庄街道、棘洪滩街道、河套街道、上马街道、。
    据悉,未来15年,城阳区城区将结合区域特色,形成三大文化圈。其中,南中轴以世纪公园为中心,建成适合青少年和儿童游玩的文体娱乐场所;中轴线建造文化馆、博物馆、电影院、剧场等,成为民众文化休闲街区;北中轴以莱阳农学院为中心,在周边打造知识服务概念圈,形成知识产业、科技服务街。
    在青威路以东,青银高速公路以西,正阳路以北,金田热电厂以南规划20万平方米,建设太极广场,形成韩国特色集商贸休闲、多功能酒店商务、生活、购物为主的商业区,建设成为岛城最为集中的韩国特色街。
    此外,城阳还将建成7条专业特色街:华城路品牌服饰街、中城路(正阳路以北)大众餐饮街、春阳路科技教育街、世纪公园周边休闲餐饮街、和阳路