文档介绍：郑州市房地产市场调研报告
二零一三年五月十日
郑州房地产市场概况
区域市场分析
宏观市场扫描
报告内容提纲
未来市场预测
宏观政策扫描
调控目标和举措有松有紧,但总体来说与市场预期存在距离。
一、在房价调控目标方面,仅有北京规定为与 2012 年相比保持稳定,其它大多定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”--也就是名义增长幅度减去 CPI 的增幅。根据中原地产测算,扣除 CPI因素,%-%。其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分,价格控制难度相对较高。
二、信贷方面,只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示将根据市场变化,或房价控制目标执行情况,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地,力度低于此前预期。
三、对于20%的个税,多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后,对买卖双方都形成了催促效应,促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。
宏观政策分析
宏观市场扫描
2013年4月中国300城市土地市场交易部分数据
◆供应情况: 4月全国300个城市共推出土地3229宗,环比增加58%,同比增加7%;推出土地面积11812万平方米,环比增加40%,%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)882宗,环比增加32%,同比增加11%;推出土地面积3689万平方米,环比增加32%,同比增加2%。
◆成交情况:4月全国300个城市共成交土地2153宗,环比减少17%,同比减少9%;成交面积7566万平方米,环比减少24%,同比减少15%。住宅用地635宗,环比减少18%,同比增加13%;成交面积2564万平方米,环比减少21%。
宏观市场扫描
2013年4月中国主要城市房地产市场交易数据
◆供应情况:4月重点监测城市库存去化明显低于3月,除北京、青岛、宁波库存量减少外,其余城市库存均增加。北京本月库存去化最快,。
◆市场需求:CREIS中指数据库监测显示,本月监测的43个城市中,超过8成城市成交量环比下降,降幅最大的是丹东,%,其次是北京,%。
◆成交价格:本月43个监测城市成交价格略有上升,其中深圳环比涨幅最大,%。三亚环比跌幅最大,%。
二手房:成交量回落显著,且降幅大于新房,一线城市受影响程度大
2013年4月前三周(-),代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%,其中北京降幅最大,为87%,深圳和苏州的降幅均在70%左右,天津、成都和杭州降幅在50%-65%之间,均远超同期新房成交量下降幅度。
◆2013年代表城市二手房日均成交量
与2012年全年相比,除北京日均成交量下降52%外,其他城市4月前三周日均成交量均超过去年日均水平,天津和苏州增幅较大,分别为69%和55%,杭州和成都在15%左右,深圳仅增长6%。总体来看,一线代表城市受影响程度超过二线代表城市。
宏观市场扫描
展望:政策落地压制短期量价上行空间,下半年渐趋平稳,全年增长无忧
宏观市场扫描
一、价格方面,随着各地“国五条”细则落实,房价涨幅将有所放缓,放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同,由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要,作为新一届政府的开局之年,房价仍将是政府关注的焦点,房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险,如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度,4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导,继北京之后,又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。
二、成交方面,政策影响下,前期成交透支部分未来需求,预计成交量在此前高位基础上有所回落,但在季节性因素和供应加大的推动下,二季度总体好于一季度,下半年趋于平稳。
三、全年来看,在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下,货币政策仍将维持现有基调,新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间,我们仍维持年初预判,全年房地产市场总体好于去年。
宏观市场分析
宏观市场扫描
郑州房地产市场概况
区域市场分析
未来市场预测