文档介绍：谨呈:天润置地集团
来广营二号地块
项目发展及营销战略报告
【精简沟通版】
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目录
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项目定位核心课题
1
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概念规划及产品细节
本案资源条件的分析
项目策略及规划方案
推广及销售方案
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向下疲软
1、抗跌领涨—确保项目在“冷市”中抗跌,在“暖市”中领涨
市场在持续了9个月的低迷之后,未来的走势仍然扑朔迷离,未来本案将面对多种可能的市场局势:
保持现状
明显回暖
抗跌!
领涨!
本案成功的前提是:
无论大市何去何从,我们能够实现“抗跌领涨”!
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宗地名称
规划建筑面积
(平方米)
平均容积率
楼面价
(元/平米)
1号地

2号地

3号地

4号地

2、优异化—如何让本案在竞争中实现差异化中的优异化,是项目的核心课题!
腹地竞争项目的规划条件趋同,受70/90限制,产品条件同质化严重!
竞争项目必定追求差异化,风格的差异化、文化的差异化、推广包装的差异化…
只有创造出优异化的产品基因,拥有绝对突破力,才能在竞争中脱颖而出!
客户会仅仅因为差异化就买单么?差异化能解决竞争问题么?
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目录
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项目定位核心课题
1
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概念规划及产品细节
本案资源条件的分析
项目策略及规划方案
推广及销售方案
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自我认知,是成功破题的前提!
“大处”着眼
区域价值的挖掘及重新定位!
“小处”着手
充分利用本案用地的独特优势!
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区位价值—完全有条件支持项目高端形象定位
中关村高新技术产业基地
上地信息产业基地
中关村
多个产业区的辐射:中关村高新技术产业基地、上地信息产业基地、中关村、奥林匹克产业区;
多个商圈的融合:亚奥商圈、望京商圈及新国展商圈;
立体化的交通体系:北五环、汤立路、京昌高速路、城铁5号线及13号线、未来的北苑东路;
多个大型居住区的建成推动居住氛围的成熟:主要集中在五号线及十号线沿线;
丰富环境资源的共享:奥林匹克中心公园、清河等;
望京商圈
新国展商圈
奥林匹克产业区
本项目区位
地铁5号线
地铁13号线
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区域是未来的万柳、朝阳公园、望京板块,一个新的城市复合型高档住区
复合型资源优势极其明显
上风上水的区位优势
紧邻城市中心
有过大规模成片的开发过程
土地资源将变得日益稀缺
望京板块
朝阳公园板块
万柳板块
项目区位
这种复合型高档住区的共同特点:
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本案在腹地中的位置具有昭示性及对截留人气的优势
地块南侧为城市绿地,内有高压走廊,与北苑站距离较近。
地块现状为荒地,地块平整无拆迁。
北侧紧邻润泽庄园,道路状况较差,仍为土路
东侧隔着规划的清河营东路为来广营一号地,与项目北地块相临为公建及小学、幼儿园等配套设施。
润泽庄园
城铁北苑站
本案
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自身规划条件:50万大盘、、100米高度、产品设计空间大
住宅占地面积:
建筑面积:498122平米
容积率:≤
建筑密度:≤25%
绿化率:≥30%
建筑高度:80米,局部可突破至100米
户型面积要求:套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
特殊要求
二类居住用地内含25000平方米廉租房,布局应相对集中,廉租房平均套型标准为45~50平方米。
居住用地内住宅套密度不小于263套/公顷,即总户数不得小于4982户。