文档介绍：商业城市星级饭店选址影响因素的实证研究
——以宁波市为例
董鸿安任君庆赵莺燕
2013-2-17 10:57:56 来源:《华东经济管理》2012年第9期
摘要:饭店的选址对其发展具有举足轻重的作用。文章以宁波市37家不同星级、档次的饭店为研究对象,选择顾客需求、同行竞争、配套设施、酒店消费、酒店规模5个变量,通过建立模型和实证分析,探讨了这些变量对商业城市星级饭店选址的影响,得出了物理性变量对饭店选址的影响明显、定位适合的星级才能实现饭店收益最大化、饭店的服务对象和服务功能必须多样化等结论,试图以此研究为饭店经营投资者提供决策参考以及指导城市饭店业的空间布局。
关键词:商业城市,星级饭店选址,影响因素,宁波市
一、引言
20世纪80年代末国内外学者就城市的饭店分布及其发展过程开始研究,理论研究起步虽晚,但是,他们对城市饭店空间布局的研究一直较为关注。梳理国内外研究文献发现,国外学者从对酒店空间布局的研究基本上从最初的定性描述,后来过渡到定量分析,经过多年的探索研究,现已形成有代表性的理论模型。比如,Ashworth与Tunbridge (1990)通过对城市的六个主要场所(历史街区、过渡地带、风景地域、火车站、道路口和高速公路、机场的边缘)对酒店空间分布进行研究,提出了酒店分布的空间模型(简称Ashworth模型)[1];Noam和Cohen-Hattab (2001)在吸取前人研究成果的基础上,又在分析模型中加入了政治、宗教两个影响因素[2];Ainhoa和Jsabel (2006)把地址、价格、规模以及服务作为主要影响因素,并指出饭店空间分布的集聚只有在差异化的基础上才能实现[3];Tsung-Yu等(2008)运用运筹学分析法对饭店选址进行了模糊决策应用研究[4],并对各地酒店的空间分布进行了大量实证研究。我国饭店业在过去30多年中快速发展,国内学者们从不同侧面对城市饭店的空间分布进行了探讨和研究。有的从旅游者空间移动的角度探讨饭店选址[5],也有学者从城市经济学和城市地理学的角度探讨饭店的空间布局问题[6],还有学者以某一城市饭店业为个案,认为饭店的空间布局要
“做到与城市总体发展规划相适应,并且投资回报基本符合城市的土地总体价格”[7]。上述国内外有关城市饭店选址问题的研究都具有一定的理论指导意义,但至今为止,几乎没有学者比较系统探讨影响饭店选址的变量以及分析各种变量对其的影响程度。本文在延续以往研究成果的基础上,分析以宁波为代表的商业城市星级饭店选址的影响因素,为饭店经营投资者提供参照和参考。
二、研究假设
饭店业在空间发展上与农业、工业和其他第三产业一样,其发展布局受到空间资源、基础设施、客源市场等时空条件的约束。从经济理论来看,饭店建在不同的地段受不同的市场、成本和资源条件制约,饭店选址问题表现为多维影响因素所决定的饭店经济利益的权衡[8]。因此,饭店选址问题实质就是研究饭店所选区位与周围环境之间的互动关系。这里的互动关系也就是饭店选址要考虑的因素,文中分为顾客需求因素、同行竞争因素、配套基础设施因素、酒店消费因素和酒店规模因素五大类。另外,由于一个城市的人口和经济往往代表着宏观因素的某些特点,也是某一区域内饭店消费需求的驱动要素。因此,本文也把这两个要素设为影响饭店选址的需求性变量指标。综合考虑影响因素、变量选取原则和城市特点,对商业城市星级饭店选址的依附变量、解释变量及其细分指标做表1设定。
为了区别商业城市与其他性质城市的星级饭店选址影响因素差异,本文研究结果主要检验以下假设:
E1:每个变量都会对商业城市星级饭店的选址产生影响;
E2:不同变量中个别变量对商业城市星级饭店选址的影响明显;
E3:顾客需求、同行竞争、配套设施、酒店消费和酒店规模对商业城市星级饭店选址的影响程度是不同的。
三、研究过程
(一)研究区域的选择
根据宁波市旅游局提供的相关统计数据显示,2007年,商业城市宁波市五星级酒店有6家,%,;2008年,五星级酒店8家,%,;2009年,五星级酒店10家,%,;2010年,五星级酒店14家,%,。截止到2010年末,五星级饭店数量为14家,四星级饭店数量21家,三星级51家。高、中、低档客房数量比例约为3:3:4。与2007年相比,五星级饭店的客房数量在星级饭店客房总数的比例显著提升,由8%上升至约15%。宁波五星级酒店数量上升但出租率不降反升,出租率在全国处于前列,三年后宁波市将会有50家相当于五星级的酒店[9]。投资商在宁波大量投资五星级酒店