文档介绍：中航共青地产事业部
市场营销部
二〇一一年二月二十三日
宏观政策分析及应对策略
宏观政策回顾
新“国八条”出台与房产税开征
楼市
保障房
政府监管
土地政策
财税政策
信贷金融
房贷:二套最低首付6成
土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明
合理确定本地区年度新建住房价格控制目标
主要城市拥有2套后不能再购房
严格实行地方政府问责制
加快建立个人住房信息系统
多种方式增加保障房供应
广州2011年计划供应10万套
上海重庆开征房产税
不足5年全额征收营业税
加强土地增值税征管的监督
增加土地供应
大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置
宏观政策分析
政策形势不利
房地产市场宏观调控逐渐从严,限购更严格、范围不断扩大;
调控政策组合与叠加措施,短时间内效果突显;
多数专家认为房地产市场未来调控周期还将持续3—5年;
机会尚且存在
宏观调控的起效时间与调控效果是自上而下逐渐延缓与削弱的,共青城作为4线以下城市受政策影响不会很严重;
目前共青城作为不限购地区,将吸引限购地区需求流入;
宏观政策对首次置业的影响不大;
共青市场情况
共青市场情况
共青市场不利
外来开发商不断进入,今年将有10余个项目入市销售,竞争愈发激烈;
违规销售情况严重,多数楼盘未取得预售证便开始认筹、认购;
共青当地银行已在2010年开始执行限贷政策;
机会尚且存在
共青城目前执行“限贷,不限购”,政策影响相对不严重;
中航城·果岭东方一二期梳理了良好的口碑,客户基础良好;
项目品质标杆形象将为项目后续销售提供有利支撑;
地产事业部十二五规划
中航城“十二五”项目收入汇总表
工程名称:江西共青地产事业部新建项目
序号
工程项目名称
技术指标
预算明细(单位:万元)
规模(m2)
用地(亩)
容积率
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
未出售价格
收入合计
1
中航城·聆湖名城
235518
177
8402
9420
8753
12913
16213
17218
72919
2
中航城·聆湖名城(低密度)
159560
176
5880
8970
15830
11420
24000
66100
3
中航城·商业地产
515000
438
2500
25200
45000
108300
181000
4
项目收入合计
910078
791
8402
11920
14633
21883
57243
73638
132300
320019
出路在哪里?
综合房地产宏观调控政策现在与未来走势的分析,结合共青城本地市场的研判,要求我们:
加快项目开发与销售速度
抢占时机抢占客户
项目应对策略一、开发策略
大盘开发思想、小步快跑
整体规划设计,确定合理分期
开发体量,避免销售断档;
分期开发,分批次推售;
项目应对策略二、项目定位
做品质标杆、不一定要做价格标杆
大盘开发,分批次稳步提升价格;
让利一定空间给客户,培养忠实客户;
促进项目各期去化速度,实现整体利润最大化;
项目应对策略三、形象定位
CBD·GLOF·阔景名宅
CBD——展现项目未来与前景的核心卖点;
GLOF——项目品质生活与生态生活的标签;
阔景名宅——回归产品本身,灵动空间,阔景生活;