文档介绍：从多角度审视住房公积金贷款的风险

汪涵尹中立(《中国金融》2010 年第 16 期)

美国次贷危机警示我们,房地产金融一旦出现问题将对整个金融体系和经济体系的运行
产生巨大的破坏作用,个人按揭贷款也并非永远是优质资产,其中的系统风险不可不防。
我国自上个世纪 90 年代初推行公积金制度以来,公积金贷款的不良率一直比较低,因
此一般认为住房公积金个人贷款风险较小。但是,如果我们从多角度审视公积金贷款风险,
会发现住房公积金贷款面临的风险也许比我们目前认识到的要大得多,公积金贷款整面临违
约率大幅度上升的考验。
评价住房公积金贷款质量指标不科学,容易低估风险
住房公积金管理机构普遍对贷款质量采用的跟踪机制是贷款逾期率,即某一给定年份的
个人住房贷款逾期贷款额占未偿还贷款余额总数的百分比。其中,“个人住房贷款逾期贷款
额”为“指截至本期末借款合同约定到期 3 个月(含)以上、6 个月(不含)以内应还未还
贷款本金额与合同约定到期 6 个月(含)以上未归还贷款的本金余额之和”。根据建设部公
布的信息,全国的住房公积金个人贷款逾期率指标逐年下降(见图 1),大部分城市的住房
公积金个人贷款逾期率变化趋势与全国情况相符。

图 1 全国住房公积金个人贷住房款逾期情况
问题是逾期贷款率在快速增长的贷款市场并不能及时反映出风险的大小及增大情况,如
果未偿还贷款总数迅速增加,即使最终逾期贷款额的平均数在增加,也会自动显示出逾期贷
款率降低。假设上一年度某住房公积金机构个贷余额为 100 亿元,逾期贷款额为 1 亿元,本
年度贷款增长很快,比上一年度的贷款余额增加了 100%;同时,本年度的逾期贷款额又增
加了 5000 万元,则计算结果显示不良贷款率从 1%下降为 %;如果是一个平稳的贷款
市场,本年度贷款余额没有变化,不良贷款率显示出从 1%上升为 %,反映出风险增大
的情况。因此,我们不能简单用一个在快速增长的贷款市场情况下计算出来的逾期贷款率和
一个贷款余额总数基本稳定的贷款市场情况下计算出来的逾期贷款率比较,而得出风险较小
的结论;同样在这种情况下,也不能通过简单比较与上一年度逾期贷款率的变化,来判断本
年度贷款质量变好变坏的结论。
从全国公积金或各地公积金中心贷款数据显示看,尽管近几年增幅下降,但仍为增量市
场。1998 年全国住房公积金个人住房贷款余额仅为 156 亿元,到了 2007 年就发展到 5074
亿元,年平均增长率达到 %。(见图 2)。

公积金个人贷款余额变化情况
6000

5000

4000

3000

2000

1000

0 0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

贷款余额 830 1143 1583 2230 2834 3805 5074
增长率(%)

图 2