文档介绍：淄博市鑫盛张店饭店项目发展战略及整体定位
项目研究工作的阶段划分
2005/4/9
2005/4/13
工作
最终成果
区域宏观经济背景研究
区域土地市场、房地产市场调研
专业人士访谈
项目发展战略
项目整体定位
项目设计任务书
项目的优劣势分析和价值判断
成功案例借鉴
项目的经济测算
第二阶段(终期)
项目发展战略与整体定位终稿
第一阶段
项目市场调研
项目市场调研
4个工作日
12个工作日
2005/4/25
报告背景
鑫盛对本项目的初步想法,需要世联从市场角度及其在其他城市项目的经验给出项目的发展战略与总体定位并给予论证。因此,本报告的结构更着重于针对性解决问题。
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
项目目标
目标1 利润:通过和张店饭店原业主的合作,达到双赢。
目标2 现金流:此项目在短期内尽快的实现资金回流。
目标3 品牌:将本项目做成淄博市张店地区的地标性项目之一,具有较强的昭示性,同时提高鑫盛公司在淄博市的社会知名度,实现品牌效应。
项目背景
项目地处淄博核心商业圈,城市政府部门密集区边缘,淄博之根——中心路的东面,商务气氛浓厚。
在项目建成后,鑫盛公司将自主引进一个以儿童为主体的专题书店。
鑫盛公司可能与地区的零售业龙头企业,淄博商厦,进行合作。
项目具有较高的区域价值。

企业有一定的商业资源,需要进一步的整合。
项目约束条件
项目建成后要交付6000平方米给张店饭店抵地价,最好是以酒店形式。
项目的体量有限,(约6467平方米),容积率在6左右。
紧贴该项目用地北侧有一幢形象较差的6层建筑物,项目紧贴其旧建筑兴建,建成后6层旧建筑形式上类似于本项目的裙楼。
项目建成后,鑫盛公司需要持有一定的商业面积,自主经营。
项目需要有酒店这种物业形态。
项目总建筑面积在40000平方米左右。
跳出6层旧建筑对项目形象的影响。
在一定程度上影响资金的回现速度。
技术思路
问题界定和结构化分析
制定战略发展方向
项目定位
市场竞争分析
经济技术指标分析
项目界定
问题界定和结构化分析
制定战略发展方向
项目定位
市场竞争分析
经济技术指标分析
项目界定
淄博是全国重要的工业基地,各区县有各自的产业支持,组群式的城市布局
沂源县以轻工业为主;
高青县是农副产品加工及轻纺化工为主;
桓台县是农副产品加工基地,建筑之乡;
临淄区是国家重要的石油化工基地,历史文化名城;
博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地,风景名胜区;
淄川区是以建材为主的原材料工业基地,商贸中心
周村区是丝绸、轻纺工业基地,商贸名城
张店是全市政治、经济、文化中心、交通通讯枢纽,高新技术产业基地;
淄博是重要的石化、铝业、医药、陶瓷生产基地;
淄博是山东重要的商品集散地和商贸中心,近年来,金融、保险、房地产、旅游、信息服务等新兴第三产业发展较快;
淄博所辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区呈组群式分布,东西南北4个城区距中心城区张店约20公里,各区之间由区际高速路连接;
淄博市人均GDP超过青岛、济南等城市,房地产处于高速度发展阶段
淄博2004年1-%,淄博市房地产处于高速发展期;
淄博2004年1-3季度固定资产投资已达492亿元,%;
淄博市人口约为140万人,张店区约为70万人;
淄博人均GDP超过了青岛、济南等城市,而青岛、济南平均房价接近3000元/㎡,表明淄博房价上涨空间较大;
淄博全市历年经济发展状况
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
4%-5%
5%-8%
大于8%
小于4%
萎缩停滞稳定发展高速发展
2003年山东省主要城市人均GDP