文档介绍：万科企业资本结构分析整体框架房地产行业背景分析企业负债结构分析企业股权结构分析企业产权比率分析一、房地产行业背景分析1、行业供需分析房地产市场需求潜力巨大,处于紧平衡状态,即累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。未来几年的房地产市场供需缺口长期不能闭合,潜在刚需的增加和住宅供给的相对不足,仍然是房地产市场的主要矛盾。需求增涨房价上涨由图可以看出来,房价上涨压力在供需缺口和房价预期的共同作用下持续增强,房价虽然在变动,但是房价环比依然上涨,这说明现在的房地产市场还是供不应求的,房地产市场还是依然具有发展前景和动力的。同时这也解释了为何房地产企业敢于高负债经营,产权比率偏高。2、行业政策分析政府政策调控对房地产行业的影响巨大。政府希望房地产行业保持平稳健康发展的态势,加强对各方面的调控,这对企业的融资带来了一些压力。3、经济政策与货币政策—行业流动性分析(1)利率自2008年以来,中国经历了三个阶段,分别是刺激、紧缩及在放松的阶段。我国目前处于第三个阶段,也就是新的放松周期之中。整体上来说央行政策以谨慎为主,适度宽松。而宽松的政策就直接降低了房地产企业的外部融资成本。2、货币政策货币政策趋于谨慎,但仍然处于放松区。与2008-2011年的情况相比,近两年的政策显示,我国已经决定和全球的普遍宽松政策的原则脱离开来。自2012年7月以来,中国通胀持续回落并没有诱发降息的操作,存准工具也不再使用,这些表明我国的货币政策更为谨慎。货币政策是整体宽松,但趋于稳健,且与经济形势的发展变化相适应。这样的宏观经济政策增加了房地产企业的的融资难度和成本,日趋谨慎的货币政策会降低流动性,房地产企业的爆发式增长未来难以重现。M2:广义货币,同时反映现实和潜在购买力从这个图也可以看出来,商品房的销售面积在不断的增长,但是增长的速度在不断下降。从整体的行业分析看来,房地产业的发展前景较好。但是,我们必须看到,虽然市场还存在供需的缺口,但是这块蛋糕在不断的缩小;行业在不断的增长,但增长的速度在放缓。二、负债结构分析万科企业简化资产负债表资产负债比率揭示企业的全部资金来源中有多少是由债权人提供的,从债权人角度可以说明债权的的保障程度;从所有者角度可以说明自身承担风险的程度;而站在企业的角度可以反映其偿债能力。一般说来,负债比率越低,则股东或所有者权益越大,说明企业的债权保障程度越高。