文档介绍：万科珠宾项目
商业部分营销策划报告
每一次都精雕细琢
前言
本项目是一个特殊的商业项目:
1、厚重的历史文化氛围,特殊的地理位置,是珠海人民的精神图腾。
2、项目单价高、单铺面积大、总价高,决定了购买者必然是城中贵族阶层。
因此,在本营销报告中,将重点阐述:
1、如何通过项目价值深挖,重塑项目价值标杆。
2、如何通过“圈层营销”寻找目标客户,并引导客户认识项目价值,购买商铺。
目录
第一部分:产品篇
——项目产品分析、销售价格、客户群分析
第二部分:价值深度挖掘篇
——项目的市场定位及投资分析报告
第三部分:渠道篇
——传播渠道及销售预测
第一部分:产品篇
———项目产品分析、客户群分析、销售价格
项目产品
万科珠宾
街区式商业
集中式商业
(街区式商业)
(集中式商业)
项目商业主要以街区式和集中式两种形式组成:
北区主要以单层的住宅底商组成街区式商业
南区是约6000平米的三层集中商业
万科珠宾
项目产品
项目南区商业位于珠宾地块南侧,呈“L”字型布局,东侧紧邻景山路,北侧临小区规划道路,扼守小区出入口,位于高端消费区中心,有强大消费群体支撑,未来发展潜力巨大。
项目
名称
万科
禧悦汇
建筑
面积
层数
平方米
共五层
(地下两层
地上三层)
项目产品
首层分析
昭示性好,商业价值最高
铺型方正,适应性强
进深浅,面宽大
实用率较高,达94%
两边临路,全部为临街铺
项目的产品
二层分析
商铺可利用通道面积,增加实际实用率
实用率低是二层商铺的硬伤,但50%商铺有较多赠送面积,部分弥补不足。
露台加板可增加商铺使用面积,实用率可由48%提升至71%
电梯位设置合理,基本上每个商铺有一个电梯/楼梯
项目的产品
三层分析
三层商铺赠送面积可观,优势卖点突出。
超大的景观露台设置,为三楼引进情景式餐厅提供有利条件
赠送面积多:外摊面积、露台、下层露台顶面积等,最高的34号铺位使用率可达138%,实际使用率非常高。
项目产品
3F
2F
1F
-1F
-2F
177-36
544㎡
177-35
㎡
177-34
㎡
项目3层分割为3个面积约500—600平米的大铺
177-33
㎡
177-32
㎡
177-31
㎡
项目2层分割为4个铺位,面积约为400—800平米
177-30
㎡
177-29
㎡
177-28
㎡
177-27
㎡
177-26
㎡
项目首层分割为5个铺位,面积约为200—600平米
177-25
㎡
项目单个铺位面积较大,且整体形状较为狭长,铺型不规则,利用时会有难度。