文档介绍：商品房预售合同转让商品房预售合同转让法律性质及条件研究商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。一、预售合同转让的法律性质预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中,虽交付预购款,但不享有预售商品房的所有权,其转让处分的,不是所有权。故预售合同转让的性质,即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同,分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权;预购人只部分履行合同义务所为的转让,则是权利义务转让。1预售合同债权转让无须事先征得预售人同意,因为,债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者,如果原债权人和新债权人没有异议,债务人向谁履行义务都(来自:写论文网:商品房预售合同转让)是可以的。《合同法》第80条又规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意,但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。2预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让,事先应征得预售人同意。因为第一,合同是当事人双方意思表示一致的产物,合同当事人之间的了解信任程度,尤其是各自的信用程度,往往是达成合同的关键因素,这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二,以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提,一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务,另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察,以使原预售合同得以正确履行,从而保护预售方的合法权益,在法律上也可平衡预售人、转让人的利益。第三,它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的,应当取得另一方的同意”的规定相符。3预购人没有履行预售合同的任何义务时,预购人无权转让该预售合同,即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意,预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让;即使不以牟利为目的,预售人对预售合同享有请求解除权,并要求预购人承担缔约上的过失责任,预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任,同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为,更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。[!--]综上,我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。二、预售合同转让的条件我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让,具体办法由国务院规定,说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下:1依照法律、法规、政策等规定,允许预售转让的可以转让;不允许预售转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”2转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理,加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人。3预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售合同转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售合同提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。4预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让,否则预售合