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2013年上半年房地产市场总结
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市场研究部
2013-07
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写在前面
2013年上半年飞逝而过,房地产市场延续去年的回暖走势,行业呈现出“一冷四热”的局面:在“国五条”调控政策遇冷的同时,行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下,房地产企业上半年取得了骄人的业绩,龙头企业业绩出现大幅增长。
在房地产行业稳步回升的同时,外部环境却正在酝酿着极大的变数:
首先,国际经济环境不容乐观,国内宏观经济面临的不确定性增强;
其次,新一届政府的执政理念正在发生转变,在其对房地产行业明确表态之前,体系外因素对行业的影响存在一定的变数。
种种变数之下,下半年市场将如何演变,是我们所共同关注的焦点……
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Part 1
宏观经济分析
国内经济
国际经济
政策环境
行业政策
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宏观经济/国内经济/上半年表现
宏观经济月度数据
刨除春节因素影响,2012年4季度至2013年5月,全国CPI同比上涨幅度不高,物价上涨压力减小;
除工业增加值同比增幅下滑外,1-5月全国出口、消费及投资增速均有所放缓。整体上看,经济数据不容乐观,经济复苏态势仍不明朗。
6月19号国务院常务会议,推出八项金融政策措施助推实体经济发展升级,其中再次重申支持居民家庭首套自住购房信贷需求,以期拉动经济增长。
一季度宏观经济延续上年底的反弹趋势表现尚好,但二季度已出现明显回落征兆。
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宏观经济/国内经济/下半年预测
两大变数影响下,下半年国内经济数据出现明显滑坡将是大概率事件。
08年4万亿信贷迎来集中还贷期
土地财政大幅减少情况下地方政府债务风险加大
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出口和投资拉动经济的增长方式难以改变,经济抗外部风险较弱
产业升级进程缓慢,制造业产能过剩,新兴产业无法充分发展
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在新一届政府执政满半年之后,经济结构转型将逐渐加快,而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好,但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛。
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宏观经济/国际经济
国际经济复苏进程缓慢,外部环境仍不容乐观。
美国
日本
欧盟
经济复苏并非找到新的增长点,而是回归“美国制造”,利空传统制造业;
量化宽松放慢及退出时间及路线图已定,QE3淡出意味着国际资本退出,利空资金密集型行业。
经济恢复仍较为缓慢,加上近期的贸易摩擦,对中国经济发展产生负面影响
零利率“极端宽松”的货币政策也没有带动日本的实体经济复苏
经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利,同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策,未来我国出口增长将面临更大的压力,国际外部环境仍面临诸多不确定性。
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各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
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增加供应
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2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
国务院2月20日召开常务会议,部署继续房地产调控工作,新“国五条”涉及限购范围、限价目标、土地及保障房供应及市场监管等板块。
加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
稳房价
限购
保障房
市场监管
宏观经济/行业政策
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宏观经济/行业政策
“国五条”调控政策在出台后全面遇冷,在地方层面上被普遍消极对待,而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期。
效果
深度
调性
时间点
范围
直指购房资格与房价上涨
限购增加目前非限购城市、区域、住宅类型
两会前调控便于统一调控具体措施
直指问责制度,执行性更强
2013年楼市调控