文档介绍：— 2010年大运河·孔雀城营销策略报告
心有多大,舞台就有多大
背景一:宏观市场
2010年目标下必须明确的三个背景:
背景二:品牌发展
背景三:市场竞争
2010年宏观经济分析
全球金融危机从出口、预期、金融三个方面对中国经济造成持续负面影响;
推动上半年经济好转的因素可持续性不强,2009年保8无忧,2010年可能再度回调;
中国想通过启动内需来弥补缺口非常困难,长期来看我国GDP增速可能在低位运行;
我国政策总基调不会改变,政策工具将动态微调;
财政政策:坚持积极取向不变,但力度变小、效应减弱;
货币政策:更加强调“适度”,加息政策随时出台。明年存在取消“下浮30%”房贷优惠利率可能。
房地产政策
2010年的宏观经济将好于08,差于09,我国经济前景谨慎乐观
房地产面临货币从紧的影响
经济形势
2010年北京经济发展预测,人均GDP升至9000美元
房地产业对北京GDP总量支撑达到7%,占投资的50%,无疑是一个重要的产业。
北京市前三季度经济运行情况,%%的水平。全市经济在保增长、扩内需政策措施作用下,呈现一季度见底、二季度复苏、三季度稳步回升的运行态势。
初步判断,北京经济已经走出谷底,正处于V型运行轨迹的上行区间,%左右。
2005年
2008年
2009年
永定河孔雀城入市,单一项目操作,未形成孔雀城品牌概念
大运河孔雀城入市,形成多项目操作模式,孔雀城系列品牌整合势在必行
“一个北京城四个孔雀城”品牌战略下的整合推广,成功建立了孔雀城品牌在市场的认知度;
2010年
四个孔雀城全线亮相
1、孔雀城系列项目发展进程
2、孔雀城系列项目销售额增长进程
品牌认知
品牌认可
客户成交的主要因素:
客户购买的主要因素集中在区域未来发展及升值潜力上,这部分客户占30%;
同时客户关注别墅生活,占总比例的29%;对南加州手工建筑认可总比例占12%;
客户主要成交原因中对品牌的认可仅占3%。
目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%,
孔雀城系列品牌具备很大的提升空间。
3、孔雀城系列品牌发展
大运河孔雀城成交客户分析
数据对比:万科项目因品牌认可成交比例30%-70%
2005-09年
通过项目品牌整合营销,实现销售额不断提升,大规模滚动开发,实现了销售速度上的胜利!
品牌形象已经初步建立。
未来,品牌具备很大的提升空间。
小结
中央领仕馆
区域:河北香河市西部城区,通州正东;
客群:60%北京客户,其余为廊坊周边地区客户
2009年售罄,明年没有新推产品
挪威的森林
区域:河北大厂潮白河只留鲍丘河流域
客群:绝大多数为北京客户,另有部分周边客户。
明年推量:包括联排、双拼、独栋共计200套房源。
盘龙谷
区域:天津蓟县国家盘山5A级景区西坡五盆沟
客群:30%北京客户,其余为天津及周边客户
明年推量:二期漫山红墅剩余的20套联排,后期未开发的土地量共有3000亩,正在规划中。
恒大金碧天下
区域:天津蓟县盘山以南
客群: 30%—40%北京客户,其余为天津及周边客户
明年推量:一期剩余百余套,二期5000亩土地正在规划中,预计建设别墅、花园洋房等低密度产品。
水色时光
区域:北京顺义奥林匹克公园
客群:绝大多数为北京客群
明年推量:2010年推出一期剩余的2套独栋,和7套 162㎡联排,已近结盘。㎡土地未定产品类型。
区域内:中央领仕馆明年无加推产品;
区域外:水色时光、挪威的森林、盘龙谷、恒大金碧天下和本项目属于不同区域,面对不同的主力客群,不构成直接竞争,属于本项目的分流竞争。
大运河孔雀城
外部在售项目竞争分析
外
本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目,且竞争程度较弱。