文档介绍：圣地亚哥近阶段营销策略
主要内容
公寓产品的营销策略调整
湖叠墅的推售策略
市场环境分析
存量分析及08年度推售解析
公寓仍将是08年工作重点,占08年待售存量的78%,占销售金额的58%
分期
一期公寓
二期公寓
待售公寓
湖叠墅
独栋别墅
套数
约470
约1400套
72
08年约推94栋
面积
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
销售
总额
测算均价:5300元/㎡
测算均价:
5300元/㎡
测算均价:5300元/㎡
测算均价:8000元/㎡
测算均价:
17000元/㎡
备注
——
B、C区、52#
三期、53#
19-22#
独栋一、二期
存量分析
08年待售物业面积比
18万㎡的公寓存量
㎡
78%
08年待销销售金融比
58%
独栋公开前,公寓推售压力巨大
独栋公开时公寓销售率达90%,独栋别墅发售前尚需消化公寓存量:38*90%-20=㎡(约1400套),销售总额达:
持销期销售速度
平均销售速度
最高销售速度
9月21日至12月21日三个月共销售180套,总销售面积约为19179㎡;月销售速度:60套,6393 ㎡
10月销售速度:
74套,7225 ㎡
平均销售速度
平均速度两倍
最高销售速度
最高速度两倍
22个月
11个月
销售时间预测
存量分析
月销售套数
预案1:上半年基本完成公寓销售,下半年转入独栋推售,确保顺利过渡至“圣地亚哥别墅年”
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
一期
待售
公寓
湖叠墅
独栋
入伙
春节
开盘
公开蓄客
年前展示,年后湖叠墅正式开盘
6月份转入独栋别墅推售
年度推售解析
问题:
若要在六月前(5个月)完成公寓销售任务,(264套/月);在现有市场环境下,需要强有力的促销及优惠支撑,难度极大;
5月底完成公寓量90%
预案2:确保08年全年仍以公寓销售为中心,年底过渡至“09圣地亚哥别墅年”
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
一期
待售
公寓
湖叠墅
独栋
入伙
春节
开盘
公开蓄客
8月底完成公寓总量90%
年前展示,年后湖叠墅正式开盘
9月份转入独栋别墅推售
年度推售解析
问题:
若要在九月前(8个月)完成公寓销售任务,(165套/月);在现有市场环境下,应加大促销及优惠支撑力度;
“别墅年”推迟至09年,放慢后期别墅工程进度;9月份转入独栋别墅推广,年底正式开盘,过渡至09年圣地亚哥·别墅年;
预案3:公寓、独栋全年混搭销售, 不提“别墅年”,只区分推广渠道
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
一期
待售
公寓
湖叠墅
独栋
入伙
春节
开盘
公开蓄客
08年完成销售总量90%
年前展示,年后湖叠墅正式开盘
6月份独栋别墅开始推广
年度推售解析
问题:
公寓销售期拉长至全年,销售速度必须达到原有的1. 85倍(120套/月),需要有一定的促销及优惠辅助;
无法实现项目从公寓盘向别墅盘的形象提升,别墅价格受限;
混搭销售,整体推广难度加大;
全年销售压力巨大,主要集中在公寓产品推售;近阶段公寓快速回现是项目08年工作开展的关键
现阶段坚持以公寓快速销售回现为重点,线上以推广销售公寓产品主;
针对近阶段公寓快速回现压力,调整营销策略,促成销售速度的快速提升;
完善湖叠墅周边园林景观及小品,线下积极蓄客,年后发售;
阶段工作重点
任一预案,08年公寓都直接面临着超过现有最高销售速度2倍以上的推售压力;近阶段公寓的销售情况将直接关系到项目全年推售的布局:
市场环境分析
从京沪穗深四地看房价,楼市成交萎靡,调控作用正在显现
北京有价无市
11月,北京市住宅期房虽然价格仍持续较大的涨势,但每周成交量已呈现出连续下滑的趋势。岁末京城楼市出现了疯狂促销,让价幅度高达数十万元
上海成交量萎缩
12月的上海楼价虽然没有下降,但一手市场供应量减少、成交量萎缩与撤销率提高、二手房买