文档介绍：鸿威公司 科技园南项目发展定位世联地产顾问部2002年九月二日推进与检视科技园客户锁定片区与周边市场片区特征与资源项目价值点分析定位方向初判客户需求竞争项目分析机会分析SWOT与战略发展定位物业发展建议投资成本估算片区区位与交通定位可能性判断我们的目标客户是谁地段可以重新定义吗?片区的市场特性约束我们的定位策略问题结构化南山市场态势企业品牌与运作客户竞争导向经济测算敏感性分析销售收入预计周边项目客户经济可行性客户需求与条件约束2年内开发住宅两块地共占地三万八万建面统一规划定位按2400元每平方米楼面地价以什么定位何时入市以正常的市场实现项目利润环深圳湾区域高薪科技园南区片区区位由深南大道、滨海大道、沙河西路、南油大道围合本项目地块指标地块一:T205-%(含居委会100、垃圾站50平方米)可建层高18层以下土地来源:2002年6月拍卖获得地块一:T205-%:1999年协议地价地块面积:::30%建筑面积:80800平方米可建建筑层高:10、18层3年内热点片区供应量示意图单位:万平方米美庐锦园-4;世纪村二期-8中海深圳湾-10世界花园-7锦绣花园三期--26;汕头联泰地块-33波托菲诺-97填海区-240招商海月-22蔚蓝海岸-26海岸明珠-6;观景台花园-5长城项目-32;山海人家-3漾日湾畔-6;佳嘉豪苑-5翠堤湾-22绿景海苑-20万科沙嘴项目-23阳光带海滨城32万环深圳湾:660香蜜湖:70中心区:120罗湖中心及周边:60总供应量:1000万平米鼎太风华42阳光棕榈38星海名城21注:本统计为不完全统计,未包含盐田与东角头约300-500万平米和其他未知地块大势——据不完全统计,2002年下半年-2003年上半年的高档住宅推出量达500万平方米,且继续推出动向明显。南山区市场热度持续走高供给特征南山推售面积万平方米新推占全市比重%平均户型面积平方米平均价格元/——(福田以27%排第一)(%排第二),2002年新推售量达38%超过福田为全市第一南山整体平均价格突破6000元/平方米平均户型面积亦由2000年的101平方米增加到2002上半年的111平方米以2001年为例,二房:三房:%:%:%南山各片区户型供应及价格特征价格:整体价格走势持续攀升2002华侨城片区以7500元稳居第一后海、蛇口、前海均价突破6000元户均面积:整体户均面积稳中有升2002华侨城片区以130平方米居榜首后海以128平方米紧随其后一甲广场改造35万南头老区待建20万前海大盘后续25万前海待建17万南油待建30万花园城悠然居等项目后海中心区待建80万后海大盘后续30万蛇口海上世界改造项目东角头项目★南山即将推出项目预估南山半岛利用优良的性价比和区域发展增值潜力在全区范围内大规模推出新项目,以吸引被豪宅驱赶的人们,热点将会持续,竞争也日趋激烈。供应量巨大。各主要供给区域的产品供给覆盖了各户型面积和总价区间。南科技园未来面临着深圳湾高端产品的密集上市,面临着来自南山的中端市场分流。主序排序(最好为1,最差为6)决策因子科技园南后海泛华侨城科技园北华侨城填海区石厦竹子林生活配套532416优差交通便利652413优优距城市中心距离562413优尚可景观资源453621差少规划前景265341无一般市场关注度513624高一般在售物业品质感34251—一般一般环境质量364512一般一般综合排序453612