文档介绍：推进与检视
科技园客户锁定
片区与周边市场
片区特征与资源
项目价值点分析
定位方向初判
客户需求
竞争项目分析
机会分析
SWOT 与战略
发展定位
物业发展建议
投资成本估算
片区区位与交通
定位可能性判断
我们的目标客户是谁
地段可以重新定义吗？
片区的市场特性约束
我们的定位策略
问题结构化
南山市场态势
企业品牌与运作
客户竞争导向
经济 测算
敏感性分析
销售收入预计
周边项目客户
经济可行性
客户需求与条件约束
2年内开发住宅
两块地共占地三万八万建面统一规划定位
按2400元每平方米楼面地价
以什么定位
何时入市
以正常的市场实现项目利润
环深圳湾区域 高薪科技园南区
片区区位
由深南大道、滨海大道、沙河西路、南油大道围合
本项目
地块指标
地块一：T205-0073
用地面积
土地用途 住宅
覆盖率 不高于30%
容积率
建筑面积 40500平方米
（含居委会100、垃圾站50平方米）
可建层高 18层以下
土地来源：2002年6月拍卖获得
地块一：T205-0071
用地面积
土地用途 住宅
覆盖率 不高于30%
容积率
建筑面积 40500平方米
可建层高 10层以下
土地来源：1999年协议地价
地块面积： 容积率： 覆盖率：30%
建筑面积：80800平方米 可建建筑层高：10、18层
3年内热点片区供应量示意图
单位：万平方米
美庐锦园-4；世纪村二期-8
中海深圳湾-10
世界花园-7
锦绣花园三期-8
碧海云天-26；汕头联泰地块-33
波托菲诺-97
填 海 区 - 240
招商海月-22
蔚蓝海岸-26
海岸明珠-6；观景台花园-5
长城项目-32；山海人家-3
漾日湾畔-6；佳嘉豪苑-5
翠堤湾-22
绿景海苑-20
万科沙嘴项目-23
阳光带海滨城32万
环深圳湾：660
香蜜湖：70
中心区：120
罗湖中心及周边：60
总供应量：1000万平米
鼎太风华42
阳光棕榈38
星海名城21
注：本统计为不完全统计，未包含盐田与东角头约300-500万平米和其他未知地块
大势——
据不完全统计，2002年下半年-2003年上半年的高档住宅推出量达500万平方米，且继续推出动向明显。
南山区市场热度持续走高
供给特征
南山推售面积
万平方米
新推占全市比重
%
平均户型面积
平方米
平均价格
元/平方米
2000年
——
5625
2001年
列第二
（福田以27%排第一）
5581
2002上半年
列第一
（%排第二）
6003
供给量增长非常迅猛，2002年新推售量达38%超过福田为全市第一
南山整体平均价格突破6000元/平方米
平均户型面积亦由2000年的101平方米增加到2002上半年的 111平方米
以2001年为例，二房：三房：%：%：%
南山各片区户型供应及价格特征
价格：整体价格走势持续攀升
2002华侨城片区以7500元稳居第一
后海、蛇口、前海均价突破6000元
户均面积：整体户均面积稳中有升
2002华侨城片区以130平方米居榜首
后海以128平方米紧随其后
一甲广场改造35万
南头老区待