文档介绍：德信九龙城
定位策划报告
徐州灵臻房地产营销顾问有限公司
STEP One
价值运营
价值设计
价值主题
成功商业地产项目
成功商业地产项目模型
灵臻观点
…
价值主题
商业项目一旦落地就很难做出各类调整,所以在项目开发前需做好充分的准备,需要提出系统和针对性的整体策划、设计方案。
一份良好的设计要建立在专业、详细的主题策划和业态规划的基础上,切合当地文化、政治、经济环境;更加需要符合招商运营的要求,否则就会引起很大的浪费和拖延。
设计要从价值最大化角度出发考虑,商业地产设计的每一个环节都值得专业系统思考,追求运营或变现价值的最大化。
价值设计
项目主题定位必须遵循差异化路线,并且以“大主题”的项目定位思想,打造属于项目的核心竞争力
主题定位必须有延展性,指导建筑形象、功能业态、品牌形象等各个方面。先有主题定位,再有产品定位,及完整的项目定位系统。
价值运营
项目运营必须坚持“大运营”的指导思想,招商与企划齐头并进,促成品牌价值、经济效益、社会影响力的最大化。
招商和企划是相辅相成不可分割的整体、共同决定着项目的成败。企划为招商服务,以品牌高度和粘合力吸引优质的商户,并实现它们的盈利和终端消费者的满意度及忠诚度;招商又是企划的基础,商户的层次直接决定了项目的形象和可达到的品牌高度,商户的生意好坏又直接影响了项目的人气和生命力。尤其对于商业生地而言,离开了品牌力影响的招商会相对困难、而且品质欠佳。
即使项目招到可以开街营业的程度,依然要注重企划的力量,持续推广,尽快将生地导熟,缩短项目培育期。
项目基本解析
功能业态布局
操作实施建议
战略基础扫描
公司团队介绍
Directory
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灵智如火,至臻至诚
凝聚中国智慧,整合全球资源
专注于主题地产的策划咨询、规划设计和运营实施
致力于商业地产、创意地产、旅游地产、工业地产
等城市综合体的研究与落地
提供全程解决方案坚持价值设计和智慧运营的理念
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目录
城市基础
Viewpoint
观点
江苏省西北端,东靠微山湖,与山东省微山县毗连,西北与山东省鱼台县接壤,西邻丰县,南界铜山县。资源富集,华东地区最大的煤炭工业基地。
经济运行高开稳走、持续向好,综合实力明显增强。产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。
城市规模
城市经济
城市规划
城市资源
基础判断
面积1349平方公里,,%。
主城区向北发展,副城区向南发展,主副城双向发展逐步形成新城区,双轴、两带、四心、六片”。
资源富集,是华东地区最大的煤炭工业基地的重要组成部分。
Viewpoint
观点
商业分析
供给层面
需求层面
竞争层面
在多核发展的城市战略下,老城销售型商业中心地位不可撼动,商业物业利用率亦高,对新生商业中心有一定威胁。
城市商业
层级分布
功能分布
发展前景
基础判断
沛县城市商圈分布集中,格局清晰,城市多元化需求释放充分,因此借助“特色”打造主题商业产业势所必然。
现有城市商业层级较低,同质化严重,商业需求有较强层级突破需求。
传统核心商圈以大型现代零售业为主,城中板块由传统型街道向功能特色型街道过渡,城市特点鲜明的文化、休闲、旅游主题商业项目开始兴起。
沛县的商业处于单一性向综合化的转型阶段,主题性、个性化的特色商业成为发展趋势。
沛县高速发展期特征
主城区位于沛城南部,规划面积21平方公里,目前为沛县行政及商务中心,建城区已达20平方公里。
副城区位于沛城北部,规划面积7平方公里,为上海大屯煤电公司所在地,建城区面积已达6平方公里。
新城区位于主副城中间,南北长7公里,规划面积22平方公里。由于主副城已基本建成,沛城发展空间受到限制,因此在沛城总体规划中定位新城区是连接主副城以及下步城市建设的重点。
。建区以来,坚持不断优化软硬环境作为园区发展的重要支撑,“封闭式管理、开放式运行”管理模式。
一、扩散效应显现——郊区化趋势发展
双轴:中心大道及正阳路为城市拓展轴,是联系三个城区的主要干道;汉皇路到江苏路为城市景观轴,南连主城区滨河观光带,北接副城区怡园,纵贯新城区森林公园。
两带:挖工庄河生态绿带、徐沛铁路沿线生态防护林带。
四心:主城区中心、新城区南片中心、新城区北片中心、副城区中心,形成“四心”联动发展。
六片:主城居住生活片区、铁西工业片区、新城居住生活片区、新城工业片区、副城居住生活片区、副城工业片区。
二、集聚效应正慢慢呈现
主副城已基本建