文档介绍：这是一场开发商、政府与市场之间的博弈!
项目核心问题研判
项目核心目标
本案作为新城北面门户及客运中心的核心,希望以地标性的酒店类物业的建立提升区域形象
项目目标解析
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本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点!
政府愿景
作为三湘四季花城大型居住社区的收官之作,力争做好临门一脚,实现项目价值最大化
开发商利益
新城区域住宅开发早期发展迅速,但办公氛围匮乏, 传统酒店式公寓面临诸多挑战和风险
市场现状
如何克服目前市场现状,在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化?
项目面临问题解析
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本案在操作中需要翻越三座大山:区域突破、超越竞争、产品塑造
区域突破
超越竞争
产品塑造
松江新城早期”空城效应“所带来后遗症如何医治?
如何解决轨道交通沿线对本案产生的客户截流现象?
片区核心商业烂尾,新城核心地位不在,项目核心竞争力如何体现?
片区内部未来酒店式公寓林立,本案如何在乱军丛中寻求突破?
传统酒店式公寓不适合本案的情况下,寻找开发新模式?
塑造何种类酒店产品使得政府满意,客户认同?
项目问题解决方向
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我们从3大方面对本项目进行了深度剖析:
酒店式公寓市场分析
(包括对区域酒店式公寓及同级别区域新兴酒店式公寓的分析)
区域住宅市场分析
(包括对区域住宅物业整体市场、客户需求特征、区域重点项目的分析)
项目剖析
项目剖析
项目地块分析
(包括对地块区域、地块自身的分析)
前期工作回顾
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为此,我们主要完成了以下的调研及访谈工作:
1. 我们深度访谈了以下部分楼盘及机构
三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员
松江规划局负责新城规划审批人员
松江地区楼盘,包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员……
新城重点商业及酒店式公寓,包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员
2. 我们调研了以下楼盘:
9号线沿线酒店式公寓,包括上海风景、佘山假日半岛……
松江地区重点在售楼盘,包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹克花园……
3. 我们回顾了以往调研内容,并同我司负责松江市场研究专员进行了交流
项目研究大纲
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项目所在区域概述
项目所在片区位置分析
项目土地指标
项目所在片区现状
项目前期物业分析
项目片区发展趋势预测
项目地块特点总结
项目地块分析
1
我们将按照如下内容框架进行研究:
区域住宅市场分析
2
区域整体住宅市场分析
松江新城住宅市场发展脉络
松江新城总体供求趋势分析
各房型供求趋势变化
各房型市场份额变化趋势
各房型面积段配比
目前在售公寓项目分析
在售小户型公寓分析
在售住宅市场分布
区域市场环境分析总结
早期松江新城客户分析
目前松江新城客户分析
松江新城东片区客户分析
松江新城客户演变分析
未来松江新城客户发展趋势分析
松江新城客户分析总结
传统酒店式公寓特征研究
九号线沿线酒店式公寓物业分析
上海风景分析
上海青年城分析
贝尚湾分析
佘山假日半岛
新兴酒店式公寓特征总结
酒店式公寓市场研究
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片区在售项目重点分析
项目定位背景诠释
项目定位策略解读
项目定位策略之项目物业方向
项目定位策略之项目客户方向
项目定位策略之项目产品策略
项目整体定位
项目价格定位
项目客户定位分析
项目市场定位
4
项目外立面建议
项目内部布局建议
项目户型建议
项目内部设施建议
项目景观营造建议
项目内部装修建议
项目产品建议
保利西子湾
御上海
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区域住宅客户分析
轨道沿线新兴酒店式公寓研究
开元地中海酒店式公寓分析
保利西子湾酒店式公寓分析
御上海酒店式公寓分析
区域酒店式公寓分析总结
区域酒店式公寓分析
项目地块分析
项目所在区域概述
项目所在片区位置分析
项目土地指标
项目所在片区现状
项目前期物业分析
项目片区发展趋势预测
项目地块特点总结
项目所在区域概述/总体规划
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注:图中星型标注为本项目所在位置
本案处于松江新城示范区的东北部,新城未来规划将成为松江政治中心、本市大学园区及高档住区
市中心城区
松江新城位于上海西南,距市中心30公里,徐家汇25公里,规划占地36平方公里,;
新城可细分为新城西区、新城东区及老城区三个次级板块,本案处于新城东区,该区域依托9号线引入、大学城的开发及政府机关的导入,目前发展迅速;西城区以大区域住宅开发为主,目前人气氛围不足;老城区不属于示范区,已基本开发完毕。
新城示范区整体规划人口60万,南部为松江行政中心及英伦风貌高档住宅区,北部为松江大学城及轨道交通枢纽站,该大学城为我国首个多所大学聚集的高校园区,共计7所大学入驻,目前已有10