文档介绍：2011-04-2911:18:20|  分类:商业地产名家讲堂|  标签:购物  中心  商圈  业态  商业  |字号大中小 订阅  今天我们主要是跟大家一块探讨一下购物中心和商业街这两种商业业态的基本概念和它的招商及运营管理,因为前天我们已经专门安排了招商课程,这次我们侧重于跟大家探讨一下运营管理,包括建筑设计在前期就需要做的一些工作,对后期的运营管理及成本控制这方面多讲一点。今天上午我们主要讲购物中心,下午讲商业街。       购物中心的概念:从概念、分类、个案、定位上对购物中心做整体介绍;后面从购物中心管理的架构、收支模型、业态组成来讲,因为我们今天听课的人多种多样,最主要还是两部分:一部分是开发商,一部分是建筑设计单位,所以经营单位的人可能对后面这部分比较感兴趣,根据具体情况,我可以有详有略的讲一讲,最主要对我们整个购物中心的运营让大家有一个初步的认识,便于设计人员在前期设计的时候,注意到后面运营时候的一些需求,作为开发商来说,尽管你可能不会去搞运营,但是对运营的模式,尤其是收入和支出的模式应该有所了解,由于对象不同,可能需求不同,比如上个礼拜我们给首都机场房地产集团做培训的时候,他们就对后面的部分很感兴趣,因为他们要做五、六个购物中心,而且都是管理人员来听课,所以很感兴趣,而且我后面主要是讲连锁化的管理,首都机场正好缺的是这个,一个是总部跟门店之间的关系怎么处理,尤其是收入和平衡的管理关系。       购物中心的概念   其实购物中心的概念有很多的争议,首先购物中心的业态我们把它归到商业业态,也是中国归的,其实国外的购物中心都不是做商业的,购物中心都是房地产在搞购物中心,也就是它的物业和经营是分开的,物业都是由房地产商或者投资公司或者专门的经营公司做物业,商业运营管理由一个商业运营团队来管理,相比较而言,在资产运作层面,从房地产商投资的层面,它的成份远远大于商业运作的成份,商业只不过是在里面起到了具体的承载作用,同时表现形式是商业的表现形式。所以购物中心的形态到现在为止,也是处在房地产界和商业的游离状态,有的说商业地产往往就是购物中心跟街铺,房地产说商业地产不是地产,如果把商业地产当地产来看待,你准死,这么好做,这么挣钱,卖个铺子几万块钱,卖房子才几千块钱,但是如果把商业地产当地产来做肯定是死掉的。万达的王健林说住宅地产是小学生,做办公室的地产是中学生,做商业地产是大学生,他的意思是难度逐级放大。作为零售商来说,他认为购物中心的经营形态是招商管理,所以购物中心我自己的体会,因为我们做得比较早,2002年我们就率先在内蒙古的呼和浩特开了购物中心,从建造到运营、管理、资本运作到再管理,这样一个整体的过程运作下来,我自己的体会是购物中心首先确实是一个资产资本的好东西,第二它是商业上一个集大成者,它需要把商业的各种业态集中起来,做购物中心的人要知道,我们坐在餐厅吃饭,不是看它的装修好不好,最终是看它的菜好不好,购物中心在形态上跟一个饭店一样,装修非常豪华,但是从商业业态来说,就像餐厅厨师的技术不好,再豪华的餐厅的客人也会少下去,最终也要倒,所以根本还是你的菜品好不好,搭配好不好,厨师的手艺好不好,这是主要的。   那么购物中心的发展非常早,起源于美国,它其实跟商业没有关系,最早是上世纪20年代,美国就开始出现购物中心,是房地产商在市区发展受到土地限制,因为美国土地大部分都是私人化,市区土地都被人家买掉了,再想买土地是不太可能的,只有到郊区私人手上买回来土地比较便宜一点,这样当时由于在汽车时代,不妨就到郊区去做,通过这样的布局就把城市小的住宅区扩到城市边上,住宅区做的时候,他们首先考虑到我要让人家到外面去住,根本一点就是要让他的日常生活可以满足,这样首先在一些交通要道做起了商业,在商业后面盖住宅,这样就形成了以商业带动住宅的模式,这种模式慢慢地把它变成了商业的集中化跟住宅的集中化配套进行,美国的造镇运动从此拉开了序幕,所以购物中心是造镇运动的产物,是汽车文化的产物,它的诞生是根据美国房地产发展的情况,城镇化发展的情况、郊区化的情况,以及汽车文化的诞生,才出现了购物中心。所以购物中心首先是从郊区开始的。   购物中心到亚洲的时候,是日本在工业复苏的时候,完全是美国化,学****了美国的经验,搞起了购物中心,但是日本跟美国不一样,美国是土地辽阔人口少,日本是土地少、人口多,这种情况下,日本要搞购物中心怎么办呢?它就是在往上发展,美国的购物中心面积都非常大,一般最高就是两层,三、四层的购物中心非常少见,而到了日本就发生了变化,它开的购物中心都是非常高,而且为了解决停车场的问题,把停车场从地面引到了楼上。那么到了中期的时候,就是上个世纪80年代、90年代的时候,它的购物中心开始呈现集约化、大型化的趋势,购物中心的发展呈现两个趋势:第