文档介绍：行业研究简报房地产行业
2009 年 10 月 19 日
市场数据房地产行业研究简报
行业优化平均市盈率
市场优化平均市盈率 ——是开始的结束不是结束的开始
国金房地产指数
沪深 300 指数
上证指数
减持持有增持
深证成指
中小板指数
投资要点
5946 北京、上海、深圳均大幅增长。
4946 Ê 本周(-18)各一线城市销售均大幅上升,北京、上海和深圳分
别达到 %,%和 %。
3946
Ê 三个城市的去化周期分别为 、 和 个月。
2946
在我们重点关注的二线城市中,本周只有 2 个销售环比下滑。由于上周成
1946 交量基数低,本周共有 9 个城市上升幅度超过 100%,其中昆明重庆,温
州分别达到 276%,252%和 208%。
081020 090112 090410 090706 090924 近期销售的回升和季节性因素是有关系的,所谓季节性影响包含了供求两
国金行业沪深300 层含义。
Ê 需求方面。从消费心理角度,在经历了极热的气候,人们的消费冲动
相关报告一般会提高,也即需求环比会提升。
1 《销售和新开工拐点出现Ê 供给方面。开发商也因此形成惯例在九、十月份集中推盘,以获得最
请注意:不是向下是向理想的销售效果,今年开发商在十月份的集中推盘更明显。
上》, Ê 本周以及未来即将出台的数据将再次印证销售季节性影响的传统,投
2 《超预期的金融支持迎接资者信心将得到数据的支撑,前期悲观预期将进一步被修复。这也是
下半场》, 我们在九月底的《把握银十机会》报告中明确推荐地产的原因。
3 《上海长江隧桥通车提升 地产股行情的持续性如何?我们在《演出开始了》报告中提出,本周在数
需求半径提升引致需据上揭开了地产股表演的序幕。接下来我们认为地产股的行情特征是开始
求》, 的结束,不是结束的开始,也即地产股下半场行情还将持续。
因为短期需求不会发生太大变化。房地产是典型的货币现象,1-9 月份我
国 M2 的增速达到 %,是近十年的历史之最,如此强的金融支持力度
对销售增长起到重要支撑。9 月的数据也传递了政府的调控态度,也即表
明了政府目前在刺激经济和控制风险构成的天平之间的倾向。短期内国家
对地产的态度不会发生变化,而在没有重大政策变化的前提下购房者的预
期和购买力也不会变化。虽然投资性购房在 7 月份二套房政策从严后受到
一定程度抑制,但目前刚性需求仍能够支撑起市场销售。具体到对未来销
量的变化我们认为 10、11 月的销量都将保持理想水平,由于统计上的滞
后影响, 月份表现出来的数据可能会更高,支持地产股未来的行情的持
11
续。
曹旭特 经历三季度的中场休息后,四季度地产股在下半场重回舞台,一、二线公
(8610)66211658 司都是我们推荐标的。重点公司万科、招商地产、保利地产、金地集团、
caoxt@ 冠城大通、安徽水利、大连友谊、昆百大、南通科技。
联系人:朱莉
(8621)61038271
zhuli@
中国上海黄浦区中山南路 969 号谷
泰滨江大厦 15A 层(200011)
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维持增持评级——房地产行业研究简报
对季节性因素的分析
金九银十现象之所以存在,是因为从消费心理角度,在经历了极热的气
候,人们的消费冲动一般会提高,开发商也因此形成惯例在九、十月份集
中推盘,以获得最理想的销售效果。
从长期历史数据分析,金九银十现象是存在的。
Ê 在市场比较稳定的 98-02 年,9、10 月份销量环比 8 月平均会有 15%
和 16%的上升;
Ê 市场开始升温的 04-06 年,季节影响更为明显。9、10 月份销量环比
8 月平均会有 19%和 32%的上升,由于统计上的滞后影响,11 月份表
现出来的统计数据更高,平均环比 8 月份上升 38%。
Ê 07 年由于房价快速上涨透支购买力,9 月销量环比仅微增,二套房政
策在 9 月底出台,导致 10 月份销量环比 8 月已经开始下滑,07 年既
无金九也无银十。
Ê 08 年市场一直处于调整过程中,传统淡季的