文档介绍：ANBOUND Real Estate News Letter
总第
670 2008/12/01
安邦集团研究总部
城市化的急先锋——房地产,正遭遇困境【详情】
城市化不应只指城市人口的增长和城市生活水平的
理论与现实问题提高,还应当包括农业和农村生活水平应和城市相当,
即广义的城市化。未来随着城市化进入以社会保障、教
分析评价育、医疗等为核心的城市人的发展阶段,服务业将快速
发展,城市的发展模式也将从“土地财政”依赖型转向
服务经济主导型。
厂房空置和价格跳水是经济收缩的典型反映
数据显示,北京水泥价格持续下跌
关键数据
三年间上海中介门店仅存 1/10
上海经营性用地 17%流标
北京农商行积极调整信贷投向
天津改造市中心土路 43 条
保利成都再度拿地
重庆拟在未来三年内新建 400 万平方米廉租房
南京经适房满 5 年可上市交易,收益 50%上交政府
每周要点
星展银行大厦 亿易手,摩根士丹利平价出手
富力年关筹款贱卖 370 亿物业
招商地产 A 股增发完成,募资 亿
浦东金桥拟发 12 亿可转债
北辰长沙 92 亿项目开工
机会:房企“染指”小额贷款公司意欲何为?
风险/机会提示
风险:“裁员潮”影响到上海中高档楼市
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ANBOUND Real Estate News Letter
理论与现实问题分析评价
城市化的急先锋——房地产,正遭遇困境
城市是房地产运行的载体,房地产运行又是城市发展的重要组成
部分。城市多是依靠房地产开发先行,使聚集到城市的人口有栖身和
活动场所。与此同时,城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大,
以及自身结构的演化和不断更新,又为房地产的再运行提供了空间和
资源的可能。二者要是能按照正常规律良性发展,确实是美事一桩,
但我们看到的往往是,一边是地方政府大举供地,一边是开发商疯狂
囤地盖楼,城市的无序扩张与农地畸形城市化交织在一起。中国科学
院地理科学与资源研究所在 145 个中国城市进行的调研显示:中国大
中城市建设用地总体扩展速度很快,占用耕地的比例也很大,平均达
%左右,在西部地区甚至高达 %。在亢进城市化理论、市场
投机资金,以及恰逢全球经济周期高点的共同作用下,房地产商人们
大刀阔斧争夺地王,俨然成为城市化急先锋。国土资源部曾发表过这
样一个数据:现在全方公里,人均建设用地
已经达到 130 多平方米,远远高于发达方米和发展中<br。世界上最繁华的城市纽约,包括郊区在
内,人均占地也才 平方米。伟业顾问的数据显示,北京市 2007
年土地出让金约达 438 亿元。2007 年北京地方财政收入则为
亿元。土地出让金占财政收入 %。有些二三线城市的土地出让金
占地方财政收入比例甚至高达 70%。
充裕的土地收入不仅使得政府有财力进行高架、环路、广场等设
施的建设,也使得其扩区的冲动越来越强烈,手笔越来越大。摩天大
楼、城市综合体不断涌现,房地产开发商成了城市化进程的关键执行
者,SOHO 中国的潘石屹就曾说过,“大势是谁都挡不住的,未来中国
经济还会快速增长,将有几亿人加入到城市化的过程中,我觉得这是
人类历史上从没有过的最大迁徙。只有当你顺应了这些大趋势,你所
做出的努力才是有意义、有价值的,才能得到市场和社会的承认。中
国房地产发展的空间是非常大的,我不断地建办公楼,是完成这个城
市化进程的一部分。”2006 年前后,全国几乎所有的城市都做了总体
规划的调整,而几乎无一例外的,都将各自城市的规模扩大了一倍或
是几倍。按照新的城市规划水平,哈尔滨要把城市规模扩大到现在的 3
倍;成都的远景规划是到 2020 年,城区面积将达到 3681 平方公里,
比现在的中心城区面积 598 平方公里大 6 倍多,等等。
到底是快速的城市化加速了房地产开发,还是疯狂的房地产开发
推进了城市化的进程,众说纷纭。不过,当看到当年遍地稻花香的耕
安邦集团研究总部的房地