文档介绍：霄云路28号新财富综合体
中冶华园饭店项目推广策略思考
把一个简单的问题复杂化很简单
把一个复杂的问题简单化很难
[极简主义]
最短时间,以最直接、有效方式,寻求问题解决之道!
单刀直入,本案重点解决五大问题
5月22开盘,时间紧,短时间如何爆破?
整体形象与今年主推商务产品形象,两者关系如何处理?
写字楼自身软硬件不足的问题,如何面对?
户型已定,使用率较低的问题,如何回避?
-5W价格,我们该怎样定位,与对手相搏?
观
析
为
议
深
实
揽
建
解决之道
观
得天下之先,仰观风云,俯观万世
Ⅰ
豪宅区
高端项目云集。代表作霄云路8号,在2月份整体市场低迷情况下依然成交9套。
观区域
使馆区
美、日、德等环绕,成熟第三使馆区,国际氛围浓厚,国际资本聚集。
商务区
北京最早、最成熟的外资办公与商务区域,星级酒店等高端配套齐全。
观市场
与住宅萎靡相对应的是,无论是CBD、中关村、金融街等核心区域,还是新兴商业区,租金均出现10%以上的上涨。
3月第一周,京城在售写字楼、商铺网签量环比上涨,%,北京商业地产市场总体成交量连续三周上涨。
万科、保利、华润、富力、龙湖地产、金地集团等大型房企纷纷在全国范围抢滩商业地产,不断扩大在商业地产领域的投入。
就燕莎商务区而言,区域内无直接竞争对手
就北京而言,目前在售写字楼,单价4万元以上项目共7个
其中东方银座、中莎广场、世茂·工三距项目较近
4·观对手
单价5万元以上, 共四个项目
本案
霄云中心

5W(SOHO中国整购)

60W平综合体,甲级双塔写字楼
区域内,无任何竞争项目
霄云路
名称
级别
均价(元/㎡)
层高(米)
停车位(个)
备注
东方银座
甲级
41000

1000个(地下)
东二环,可自由分割
中莎广场
乙级
42000

500个(地下)
燕莎商圈,可自由分割
悠唐国际中心
甲级
43000

143个(地下)
东二环,可自由分割
丹棱大厦
甲级
50000
,
245个(地下)
中关村商圈,可自由分割
世茂工三
甲级
52000

1072个
平层1800㎡,可自由分割
银河SOHO
甲级
65000
,
300个(地下)
可自由分割
华远九都汇
公寓,酒店式公寓
公寓51000
酒店式公寓40000
酒店式公寓少量跃层
300个
精装,北美简约风格,24小时热水。酒店式公寓所余不多,8月入住。
西单银座中心
甲级
58000
,
600个(地下)
可自由分割
竞争项目
除去西单银座中心的LOFT产品外,我们层高最高。
从户型来讲,其他项目均可自由分割。华远九都汇与公寓部分有竞争关系。
观·小结
占市场
政策之下,住宅投资被限制,区域之内再无新品,正是我们的机会所在,机不可失。
抢客户
虽然市场整体性向好,但愿意投资商业的高端客群总量有限(习惯性投资),从住宅投资客转化为商业投资客需一定时间。
找思路
地段是我们第一杀手锏。但对比其他单价5万元左右的写字楼项目,地段上各有优势,硬件配置上,我们略逊一筹。