文档介绍：从未来看现在战略决定未来
经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告
文档编号
()
文件状态
文档名称
经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告
[ ] 草稿文件
日期
记录
报告开题
2007-04-08
初稿计划
2007-04-08
初稿提交
修改稿计划
[ √] 正式文件
修改稿提交
定稿
版本号
V
最新修改
2007-06-22
公开范围
顺发恒业
提交单位
纳德酒店股份有限公司
[ ]更改正式文件
撰写人
戴道平
报告密级
保密。部门内部文件,勿外传。
纳德酒店股份公司
二○○七年六月二十五日
报告概要
近年来,由于看好酒店稳定的现金流,物业能够保值增值,以及酒店物业用以抵押变现等特点,许多企业集团将投资高星级酒店业作为产业多元化发展的重要选择。对经济型酒店的投资更是“炙手可热”。经济型酒店何以受到资本市场的追捧?酒店业投资下一个蓝海在哪里?
本报告在经济型酒店投资分析基础上,从酒店产业投资前景角度分析认为,经济型酒店依然可以进入,但是,相比较而言,精致型酒店是酒店产业未来发展的重要方向,并就如何投资酒店业提出相应的策略意见。
报告研究认为:所谓经济型酒店,就是和一般星级酒店相比,强化客房功能,强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”,弱化附属设施及服务的新型有限服务中小规模酒店。其特点可概括为“一星级的墙、二星级的堂、三星级的房、四星级的床”。
研究表明,经济型酒店实施的是一种“差异性”定位方式,突出了“干净客房”和“便宜入住”;在卫生等其他方面,保持了适当的形象,从而与高星级酒店拉开了层次。而且,经济型酒店所瞄准的是(家庭)旅游、中小企业商务人士,与高档酒店的高档商务客人和会议相错开。
报告通过项目投资模拟分析得出,经济型酒店的投资收益较高。以锦江之星的项目投资模拟结果来看:一个有100间客房,建筑面积为4500平方米物业通过租赁改造为经济型酒店(租金以每平方米每天1元计),总投资额为1000万。在入住率达到80%~95%,房价达到180元,在无贷款的情况下,10年(项目寿命期)%,大约在5年内能以现金方式收回全部投资;而年经营净现金流的投资回报率在20%左右。
从内在报酬率(以锦江之星为例)弹性变动情况来看,客房数和房价是影响项目投资回报的最大的两个因素;其次,入住率的影响(入住率下降对投资回报影响最大);然后是租赁费用和改造费用。因此,对于经济型酒店而言,尽可能地提高经营水平对于保证投资是非常重要的。
研究结果表明,经济型酒店关注品牌和规模。专业化、规模化经营是成功的根本要素;酒店地段、成本控制能力、酒店品牌与酒店网络规模、酒店预定平台是成功的关键因素。
从我国目前的经济型酒店市场来看,我国经济型酒店有如下特点:
第一,经济型酒店的市场领导者已经产生。如家、锦江之星在2006年年底的酒店规模将接近或超过200家(签约数);而速8也将超过50家。
第二,经济型酒店市场是一个“碎片市场”。从经济型酒店连锁集团的布局来看,还没有任何一个经济型连锁集团建立起比较完善和系统的网络,没有在全国范围内依托酒店数量规模建立比较完备的“酒店实体网络”。因此,经济型酒店市场还是有大力发展的机会。可以预计,5年后经济型酒店的竞争格局将发生质的变动。
第三,各连锁集团在加速圈地扩大影响力。锦江之星2006年开到200家,到2010年争取超过1000家。速8计划在中国用15年的时间发展到2000家店的规模。如家初期计划在2008年之前,以直营为主,每年保持开50家店的规模。各连锁集团都在不约而同地选择了加速发展,选择“加速圈地”。
第四,经济型酒店连锁之间尚未直面竞争。虽然各经济型酒店连锁集团在加速发展;但是,在客源市场上,经济型酒店连锁集团之间尚未形成直面竞争的格局。而在项目选择、业主投资、人力资源等方面;经济型酒店连锁集团之间已经形成了竞争的态势。
从经济型酒店连锁集团的扩张方式来看,有这些特点:特许经营虽然是未来的主流方式;但是,在目前阶段,对于不具有品牌优势和运作优势的连锁集团,采取特许方式反而会影响其发展速度。而速8主要是通过区域代理,委托区域发展商发展加盟者的方式,通过大范围布局来推动特许加盟的发展速度;速8之所以能通过特许方式快速发展,就是依托了自身所独有的强大品牌背景和成熟的运作机制。
报告从酒店产业投资的角度分析认为,高星级酒店未来市场广阔,但是竞争主要在国际品牌酒店之间;经济型酒店依然可以进入,尽管错过最好时机;相比较而言,精致型酒店投资的价值更大些。
报告从投资角度将精致型酒店简单描述为高品质的经济型酒店。和目前市场上的经济型酒店相比,精致型酒店由于注重品质,专业性