文档介绍：20051130汇报思路项目影响因素研究南岸区商业市场研究重庆房地产市场环境研究重庆商业市场研究项目定位分析重庆近年来国民经济发展状况(单位:亿元)宏观市场——我们所依靠的市场经济状况?重庆历年来人均GDP发展状况(单位:元)%%%%%%%%%%%%2001年第三产业占GDP比例第二产业占GDP比例第一产业占GDP比例年份国内生产总值持续快速发展重庆市人均GDP逐年提高产业结构逐渐优化房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%直辖市省会城市北京上海天津重庆成都武汉西安GDP(亿元)3612625123872250**********%%%%13%%%萎缩停滞稳定发展高速发展结论:重庆房产市场高速发展,增长型市场特点明显,未来发展预期乐观宏观市场——房产新政会对我们产生的影响?在大势看好,前景明朗而短期内有一定波动疲软的情况下,开发商应该广拓渠道,坚持住价格,练好内功,积极迎接新一轮需求高潮。房产新政的出台使全国各地房地产市场都受到了不同程度的影响,上海房价下降30%,重庆房地产也进入了近两年来的一个低潮期,客户持币观望,销售量不段下降,南坪、北部新区、巴南区等区域房地产价格出现了小幅下滑。房产新政主要目的是要遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,虽然目前市场出现疲软现象,但短暂的市场波动过后,房地产市场会朝着正确的方向健康发展。重庆商业市场研究区域主要商圈次级商圈渝中区解放碑商圈朝天门、大坪、上清寺-两路口、菜园坝沙坪坝三角碑商圈-南岸区南坪商圈-九龙坡杨家坪商圈石桥铺商圈江北区观音桥商圈-重庆业已形成五大商圈及几大次级商圈,商业氛围浓厚。其重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中。当前重庆的核心商圈的商业规模约在186万㎡左右,而到2010年,预计核心商圈的商业面积会继续攀高到245万㎡的水平。而商业结构的调整必将使消费转向,从而为一些更优质的商用物业提供市场空间。年份总人口(万人)---南岸区人口及经济状况2004年主城各区城镇人口增长趋势图(单位:万人)南岸区城镇人口增长趋势图(单位:万人)结论:南岸区由于人口增长而带来的区域内潜在消费需求居全市之首。据预测,至2008年,区域城镇常住人口将增至50万人,而2010年将有望突破56万人。南岸区域内不断增长的常住居民将有效支撑区域性商业地产市场的开发。南岸区商业市场研究---南岸区人口消费水平历年南岸区社会消费品零售总额年份社会消费品零售总额(万元)20002702232001304001200234960120035011392004680241历年南岸区城乡居民储蓄余额1075623200490895720037547992002592915200**********城乡居民储蓄存款余额(万元)年份近年南岸区社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势,%,创历史新高,市场购销两旺。近年南岸区城乡居民储蓄存款余额呈逐年增长的趋势,年平均增幅高达20%以上,区域潜在消费能力巨大。人均储蓄余额增长图(单位:元)截止2004年底,,年均增幅高达25%以上,区域人均收入水平的持续增长带动区域消费力的稳定增长。重庆市历年城镇居民人均生活消费额(单位:元)南岸区潜在的巨大消费力将为南岸区商业发展起到关键性的促进作用。南岸区商业市场研究---南坪商圈研究南坪商圈----以南坪转盘为中心,北至长江大桥南桥头,南至四公里转盘,东至海棠溪立交桥,西至重庆经济技术开发区,总面积达2平方公里。南坪商圈------重庆主城区距解放碑商圈最近的商业聚集地,其区域的购买力被解放碑商圈分流现象严重。致使南坪商圈目前商业氛围对比其他商圈较弱,其商品也多以满足人们基本需求的生活配套为主,高档商品的商业物业存活率较低。南坪商圈商业供应量体及发展趋势:目前南坪商圈在售的商业项目仅帝景MALL、浪高时尚女人街二期两个项目,供应方面较为淡静。目前商业营业面积超过30万平米,区域内商业交易活跃。