文档介绍：分时度假在我国发展的约束因素分析

高永臻,徐德兵
中国地质大学(北京)(100083)
E-mail:gaorongzhen@
摘要:分时度假作为酒店促进销售的重要手段,四十年来在国外得到迅速发展。近十年来,
我国也从引进概念到企业的不断尝试,取得了一定的成效,但问题仍然不少。本文力图通过
我国现阶段发展分时度假的约束条件的分析,指出我国目前发展分时度假的条件尚不成熟,
还有许多问题尚待解决。
关键词:分时度假; 旅游房地产; 产权酒店

自上个世纪 60 年代以来,分时度假(Timeshare)在西方已经经历了近四十多年的发展,我
国也于 1987 年以南油度假村引进分时度假方式销售酒店产权为标志[1],正式接受了这一概
念,1997 年泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立,标志着分时度假正式进入中国,之后,
在企业界和学界几乎异口同声的叫好声中发展至今天。但是,在近 20 年的发展过程中,也
出现了很多问题,各种关于消费者的投诉甚至起诉分时度假销售公司的文章也不时地见诸报
端,2003 年 3 月 15 日在中央电视台 3·15 晚会上“揭穿三大跨国骗局——分时度假‘梦’
一场”,使分时度假再度成为国人瞩目的焦点。本文旨在通过分析分时度假业的产生、发展
背景、我、房地产市场、旅游发展模式和信用法律保障体系以及人们
的消费观念等,从而得出自己的结论。

分时度假的概念
关于分时度假的概念,不同的学者给出了不同的表述方式,但基本涵义是一致的,比较权
威的是来自《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)):所有的有效期在
3 年以上,规定消费者在按某一价格付款后,将直接或间接获得在 1 年的某些特定时段(这
一期限要在 1 周以上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用,即将交
付使用或将建成的项目[2]。
通俗地说,就是酒店或度假村将其某住宿单元在一年内划分为 52 份,出售其中的 51 份
(余下一周用来维护和维修),消费者可以根据自己的实际需要购买其中的一份,然后在约定
的时期内(一般为 20 年—40 年)每年享用这一住宿单元,而不需再付房费。
从饭店产品的角度来看,分时度假产品的性质可用图 1 来表示:
1

住宿时间
短长
饭店产品分时度假产品第二居所
图 1 分时度假产品的本质(据 Randall ,Kurt Gruber)○1

可见,分时度假产品是介于饭店产品和房地产产品之间的一种中间产品。
分时度假产生与发展背景
分时度假产品最早出现在 20 世纪 60 年代法国的Superdevoluy滑雪胜地[3]。在欧洲出现
后不久,分时度假的概念就传到了美国,当时美国的房地产业正在迅猛发展,由于无序竞争
造成了大量房产的闲置,为了解决该问题,美国引进了分时度假的理念。在其后的近 20 年
的时间里,一直保持了两位数的增长,远远超过同时期其他服务行业的增长率。但由于营销
策略的欺骗性,分时度假名声一直不太好[4]。
20 世纪 70 年代,分时度假产业发展的最明显