文档介绍：住房社会保障制度下的限价商品房法律问题探析

作者:王栋时间:
内容摘要:房地产资金信托是我国近年来在特定经济政策背景下为缓解房地产企业资金困难而出现的融资方式,具体指房地产企业通过信托投资公司设立信托计划从社会上募集资金,用于与房地产开发建设运营等相关的活动。房地产资金信托包括房地产财产信托和房地产资金信托两种方式,财产信托主要运用在已建成的物业租赁及经营管理中。而在我国,房地产企业在开发项目时对融资的需求量最大,从而会影响到信托投资公司的业务拓展,设立资金信托计划是目前房地产信托业的主流业务。因此,本文将以房地产资金信托为研究对象,通过分析房地产资金信托中风险产生的原因,提出风险控制的建议,从而达到保护投资者利益,维护信托业健康发展的目的。
关键词:房地产资金信托风险控制资金安全投资者权利
引言
资金是企业生存的血液,对于房地产业这种资金需求量巨大,需求期限较长的产业而言,资金的重要性更加突显。在我国,房地产业的房地产行业的资金来源,主要包括自有资金、银行贷款(包括开发贷款和流动资金贷款)、预售房款、建筑企业垫资等几部分,其中约有70%是直接或间接来源于商业银行。从2003年6月“121号文件”出台至今,银行贷款的审批手续越来越难办理,迫使开发商不得不寻求其他融资途径。信托以其灵活性和可设计性可以集合众多投资者的资金并且投入到房地产项目中,从而缓解房地产企业的燃眉之急,降低银行的信贷压力,分散金融风险。因此,房地产信托计划数量曾在2004年第三季度激增,但由于我国的信托业起步较晚,至今我国的房地产信托仍在起步和探索阶段,如何行之有效的利用这一新的融资方式已经成为从事房地产、房地产融资相关产业以及政府的重要课题。其中有关对房地产信托的风险控制是重要课题之一。对房地产信托的风险控制不仅是规范金融市场、维护金融秩序的必然要求,也是对众多投资者利益保护的基本前提。金融监管部门对信托业的风险控制主要体现在出台相关法律法规及政策设计方面,而对具体信托项目的内部风险控制则是“心有余而力不足”。投资者出于自身利益的考虑,对风险控制的要求必然会很高,不过在我国确立法定的“受益人大会制度”之前,由于投资者很难参与到重大决策之中,没有能力运用法律手段控制和化解风险,因此投资风险最终多由投资者自己承担。在2007年3月1日实施的《信托公司集合资金信托计划管理办法》将“受益人大会”作为法定制度确立后,投资者就可以通过行使受益人表决权,利用集体的力量约束信托机构的行为,从而更好的保护自身权益。
房地产资金信托是一种金融活动,而金融活动本身就存在风险。对金融信托而言,风险和收益总是相互伴随,风险不可能消除,只能被识别和控制。房地产信托又是是集合众多投资者的资金,进行投资管理的活动,对众多投资者利益的保护必须是信托公司在设计风险控制环节着重关注的问题之一。总之,房地产资金信托的风险需要由信托机构与投资者共同分担。但是对于房地产资金信托的外部风险和房地产项目本身固有的风险,投资者无法通过制度的设计达到监控风险的目的,因此,本文作者将站在保护投资者利益的角度,主要就房地产资金信托内部风险中的一大类——房地产资金信托项目自身风险的控制问题进行分析,并提出相关意见和建议。
本文分为三个部分,第一部分介绍了房地产资金信托的主流——房地产资金信托在实践中的表现方式及其风险系数比较。第二部分对房地产信托风险进行分类,并以保护投资者利益为前提,主要对房地产资金信托项目自身的风险进行分析,提出风险控制建议。第三部分通过对房地产资金信托设计操作流程的分析,解读信托当事人之间的法律关系,揭示在该房地产信托关系中存在的法律问题及蕴藏的风险。风险控制能够保障资金安全及保护众多投资者利益,其中“受益人大会”这一新制度确定了投资者行使表决权的方式,能够对保障信托资金安全及投资者利益发挥实质作用。
一、我国房地产资金信托的概况
“房地产信托”一词在近些年来出现的频率很高,那么究竟什么是“房地产信托”呢?从法律角度来看,“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的标准可以分为不同的类别,如按照信托财产(信托标的物)的不同,可以分为资金信托,有价证券信托、动产信托和不动产信托等。按照字面理解,房地产属于不动产的一种,那么“房地产信托”就应当是一种不动产信托,是一种由房地产开发商作为委托人,将自己的房产或土地委托给信托公司进行运用、管理或处置的信托方式。而事实上,我们所认为的“房地产信托”却是一种资金信托,是指由投资者作为委托人,根据信托合同的约定将自己的资金交给信托投资公司运用、管理或处置的信托方式。虽然“房地产信托”的表述不准确,但是却突出表现了该资金信托的一个重要特征,即该资金是投资于房地产项目的,是为了融资而设计的信托产品,因此,