文档介绍：报告提要
供应面:2011上半年供应创三年来同期“新高”,㎡,%,主要受限购预期的影响,使得开发商提前推货释放。一线区域供应占主导,二线区域供应有所放缓,三线区域供应放量上升。别墅、洋房供应再创新高;非住宅供应较少,消化存量为主。中大户型供应放量;四房、合拼户型明显增加。
库存量:截止2011年6月30日,㎡,%,存量继续“低位”运行,库存量减少,缓解了后市出货压力。
成交量:㎡,,成交面积上升 % ,主要是限购预期时期,购房者担心限购后买不到房或一步到位而仓促入市,使得3-5月份成交量节节攀高。一线区域成交量逐步下滑,二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。受调控政策及通胀的影响,住宅物业成交下滑,商业物业及投资型物业逆势上升。改善性需求提前入市,中大户型为上半年成交主流。
供需分析:2011年上半年商品房供应257万㎡,成交324万㎡,供应偏紧,供不应求比较严重。七成以上区域供求比小于1,供不应求矛盾突出。
价格面:上半年住宅价格为8360元/㎡,%,房价调控仍有一定的压力。住宅方面以洋房、公寓涨幅较大,洋房主要是结构性上涨较多,由于今年上半年大户型主导市场,部分大户型带装修发售,再加上通胀因素的影响,因此整体价格被拉高。下半年部分开发商存量较多,完成全年的任务目标较重,因此预计价格或有调整的空间。
后市展望:
经济面:全球经济总体走势平稳,局部复苏力度仍不均衡;下半年经济调控政策预计会先紧后松,物价也会冲高后回落。
下半年住宅潜在供应量结构性失衡,供应区域性分化现象将会明显。
全年住宅成交预计突破600万㎡大关。
下半年房价或出现“28”分化。
东莞高铁时代将启动,“地铁盘”将迎来新的发展机遇。
大运会效应,将为楼市营销制造契机。
下半年深圳客户入莞置业趋势加强,深莞二三级联动愈加密切。
(1)、新增供应分析
2011上半年供应创三年来同期“新高”,㎡,%。
据东莞中原地产研究中心监测数据显示,2011年上半年全市共有83个项目有新增供应,㎡,%,%.,创近三年来同期“新高”,这其中有以下几个方面的原因:一是受3-4月份限购预期的影响,使得开发商担心限购政策的出台,被迫提前推货回笼资金;二是通胀时期,抗通胀别墅、商铺等大资金产品深受置业者的青睐,开发商推货积极性也高;三是大户型集中上市,大户型面积大,整体套数来说相对较少。
㎡,供应套数为3715套,%,%;其中住宅以洋房、别墅供应为主,公寓供应为一片空白;㎡,供应套数3108套,供应项目共12个:鼎峰·尚境、丹缇轩、中惠·珺庭、汇景·御泉香山、新世纪星城三期等;别墅项目有8个:花样年·江山、葡萄庄园、万科·麓湖别墅、金地·湖山大镜、万科城五期等。
限购预期趋紧,促使2011上半年新增供应小幅增加。
从2004年至今的新增供应半年度走势看,2004年-2008年呈现持续放量的态势,2004年新增供应面积为562万㎡,2005年为576万㎡,2006年为660万㎡,2007年创出新高,新增供应量高达803万㎡。自市场2008年进入市场调整期以来,新增供应持续减缓,2008年全年新增供应677万㎡,而2009年主要以消化库存量为主,,2010年是政策调控年,供应有所放缓,㎡;㎡,相对往年同期看有所增多,但是相对需求看,仍偏紧。
一线区域供应占主导,二线区域供应有所放缓,三线区域供应放量上升。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示,从2008-2011年上半年供应区域看,一线区域供应占主导,但整体趋势看,有所下降由之前的78%%;二线区域整体比较稳定,维持在20%-30%之间;三线区域由于房地产起步较晚,后期随着交通网络逐步完善,外来开发商看好其发展前景频频拿地开发,近几年供应有所放量,%%。
别墅、洋房供应再创新高;非住宅供应较少,消化存量为主。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示,从供应结构上看,2011年上半年东莞新增供应以洋房为主角,%,㎡,供应套数为19600套,供应的主要项目有:鼎峰·尚境、地标广场、星城国际花园二期、万科·金域松湖、中信森林湖·兰溪