文档介绍：龙湾新城08年上半年营销推广计划
龙湾新城项目组
2008年1月15日
目录
国家宏观政策分析
东莞楼市分析
东莞宏观市场分析
市场分析
知己知彼
阶段营销推广策略
项目急需解决的问题
国家宏观政策分析
深圳
珠三角
宏观政策对区域市场的逐级影响:
,深圳
成为首个受政策波及的
城市。国庆期间首度遭
遇楼市寒流,楼市疲软
持续至今。
10月中下旬开始,新政影响开始
由深圳为原点波及周边市场,整
个珠三角地区楼市普遍下跌,其
中广州、东莞、惠州等城市较为
明显
北京
上海
12月开始,上海、北京等楼市热点城市
也开始拉响“寒流警报”,08年1月11日北
京韦伯国际成为京城首个明降楼盘,降价
幅度达到2000元/㎡
愈是楼市发达的区域愈容易受到政策的直接冲击,,
波及范围也逐渐扩散。目前除典型的几大城市外,部分内地城市也开始出现降价现象
楼市现状剖析:
银行持续加利息
购房贷款利率增加
增加购房资金压力
抑制消费
第二套房贷政策
首付增加至四成
首付款大幅增长
抑制投资
市场进入观望状态
成交量锐减
需求方分析
供应方分析
银行信贷紧缩政策
各银行前3季度放款额度
资金链紧张
同时,进入年底,各开发商急于资金回笼
需求方又进入观望状态,正常销售难于快速回款
急于靠销售填补资金空缺
销售难以顺利开展
矛盾
形成或明或暗的降价
导致市场进一步观望
外界政策的影响、供求双方自身心理的变化是导致目前市场疲软的主要原因
2006
2007
2008
针对地产的宏观政策层层加压
治标
治本
国家08年的政策方向?
方向一:扩大公房
方向二:打击囤地
方向三:紧缩货币
07年12月《土地储备管理办法》出台
各地加强经济适用房的建设
08年实行从紧货币政策,银行有可能继续加息
需
需
供
供
国家08年针对楼市的宏观调控极可能继续延续07年年末的强势,
而调控方向更多会针对供需双方进行打压
应对策略
1、合理推售,根据市场变化制定合理的推售策略,该出手时就出手;
2、合理的价格策略,在国家政策的影响下,价格逐渐成为消费群体最为关注的
敏感点。在整体市场未复苏的情况下,切忌高价入市导致整体滞销。可考虑低价
入市试探,根据市场反应逐步提价。
3、产品创新,在保证产品品质的前提下,产品的合理创新将成为未来吸引消费者
的重要手段,如创新的户型(2房变3房,增加赠送面积等等)
4、细分目标客户群,制定针对性的营销策略。强挖核心目标客户群,深挖潜在客户
群,最大化消化产品。
东莞宏观市场分析
东莞宏观市场分析——城市概况
东莞陆地面积2465平方公里,,直辖4区28镇,镇区经济发达
广九、广深、广梅汕、大京九铁路等多条重要交通要道交汇东莞
位于珠三角东部核心位置,“莞深惠”经济生活圈逐步形成
纺锤型经济
哑铃型经济
粗放型、外延型经济
集约型、内涵型经济
(加工制造)
(加工制造与研发服务协调)
2007,东莞“双转型”
经济转型:资源主导型经济转向创新主导型经济
东莞产业结构转型示意图
社会转型:初级城市化社会转向高级城市化社会