文档介绍：无锡城开蠡湖项目市场定位报告
致:城开集团
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
本案酒店式公寓定位
4
蠡湖区域
调研分析
锁定目标
客户群
项目定位
如何进行
产品塑造
如何进行
营销推广
宏观市场
研究分析
项目地块及
环境调研分析
符合目标客户群
的产品定位
高端市场
案例借鉴
提升项目品质
产品细节分析
解决核心问题
如何进行
现场销售
市场案例
调研分析
未来竞争
项目分析
项目理解
及SWOT分析
客户需求问卷
客户特征访谈
城市发展迅速
高端物业市场
前景看好
现状配套薄弱
未来发展潜力巨大
具有塑造高端的基础和潜力
投资能力强
投资随机性大
吸引高端自住客
租赁市场潜力大
起步晚
起点低
精品少
竞争大
投资客户界定
私营、民营
企业主
无锡当地私营企业主,宜兴、江阴等周边城镇的民营、私营企业老板。一部分会自住;
高级金领
外企高层
年龄一般在30-45岁之间,有较强的投资意识,追求生活品质,有单身选择自住;
政府官员
企业高管
无锡市外资企业、大型集团分公司等高管;
投资+自住;
以无锡本地人投资为主,江苏省其它城市、上海等投资客略少;
投资者
酒店式公寓总体定位——投资客户定位
此类客户购买力最强,在无锡市场存在一批,但是购买产品、方式、考虑因素等没有一定规律可循,盲目而随机性非常大。
投资者
此两类人数量较多、资金充足,为高端产品的主要消费、使用人群。
无锡以及周边城镇私营、民营企业主
乡镇个体经营者
政府公务员
企业高管
数量不太多,同时对价位、户型配比、品牌品质等较敏感,选择面具有一定的局限性。
外企高层
高级金领
酒店式公寓总体定位——投资客户定位
无锡市场的私营、民营企业主和政府公务员是我们的主要客群!
他们是对区域要求对产品要求购买行为结果
私营企业主
政府公务员
关注区域未来发展和成长潜力;
对生活配套有一定的要求;
高端、精品项目,认为其抗跌性好;
品质、品牌能够达到较高水准;
跟风现象显著,即便单体购买,也会形成较大影响力;
需求特征稳定,是主力购买人群之一;
外企高层
高级金领
有潜力区域,交通、生活配套条件完善的区域;
有品牌、品质较高水准的物业;自住者要求舒适感;
对价格敏感,多以小户型为主;
职业投资者
区域成长性一定要好;
高端精品物业;
数量不多,但是有跟风现象;
酒店式公寓总体定位——投资客户定位
主力客群
政府公务员、企业高层
此类人群大部分为政府、企业内部的高级领导人
拥有多处投资产品,对生活环境比较看重
认同物业本身的定位和价值体现
主要来自无锡当地
私营、民营企业主
此类人群拥有无锡市场的大部分资金
拥有多处居所,对生活环境要求较高
将住房看做身份的象征,有一定的虚荣心色彩
购买物业跟风现象严重
酒店式公寓总体定位——投资客户定位
无锡经济水平高,投资群体属性多样,投资能力强;
无锡投资者对高端物业的认同性高;
因凯燕目前租赁的尴尬局面,小投资者的信心被严重打击;
高端投资者信心较足,但数量较少。
存在一部分高端自住客户,但数量有限
目前市场上的产品过于单调,缺乏差异;
高端产品存在市场空白点,发展创值产品,吸引目标客户的眼球
大量酒店式公寓投入市场同时带来众多顶级五星级酒店品牌,竞争压力增加
客户
产品
市场
经营模式1、销售
酒店式公寓总体定位——运营模式
建议适当体量的酒店式公寓销售,打造高附加值的服务型公寓,抓住市场上为数不多的金字塔顶端的高端客户!
酒店式公寓总体定位——投资客户定位
无锡投资客户虽然投资能力强,但是投资随机性大;
存在一部分高端自住客户,但数量有限,控制销售物业的体量;
外籍人士的数量和房补足够支撑2-3个高端酒店式公寓市场,租赁市场有潜力!
现有市场
目前凯燕环球中心的租赁情况一般;
无锡市场存在大量的此类物业潜在用户,但由于区位、配套等多方面原因选择了其他类型物业;
开发商持有、租赁型酒店式公寓物业目前市场上尚无先例;
租赁客户?
外籍人士的数量和房补足够支撑2-3个高端酒店式公寓市场,租赁市场潜力大!
未来机会
对比上海等成熟市场,无锡的酒店式公寓市场成长空间很大;
租赁市场目前较为混乱,有引领市场的空间和机会;
在区域配套完善、产品打造高端的基础上,有机会拥有大量租客
经营模式2、持有,租赁
酒店式公寓总体定位——运营模式