文档介绍：:公寓行业现状、分类及趋势第二部分:公寓产品方案受房价高昂和居住观念差异的影响,欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求。今年4月,汇丰银行(英国)联手KantarTNS对9个国家,超过1万名“千禧一代”(1981-1998年出生)用户的住房类型进行调研,结果显示,9个国家中,中国年轻人自有房比例最高,达70%,而包括法国(41%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%)和澳大利亚(28%)等在内的发达国家,年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅,或因就业及求学流动性大,多数选择房屋租赁。全球视角:租赁需求稳定国家年度房价增幅(2016)工资增幅(2017预期)-:HSBCUK《GenerationBuy》2017年4月4日67%有购房需求的千禧一代,没能存到足够的首付。54%有购房想法的千禧一代,需要更高的工资水平来支撑购房需求。9个国家千禧一代自有住房比例9个国家房价与预期工资增幅全美最大公寓运营商:EQR以美国为例,自金融危机以来,全美半数以上的大中城市逐渐过渡为“租房主导”区域,伴随租赁市场需求增长,美国也发展出很多公寓运营巨头,其中以EQR(公平住屋)最为知名。2009年-:Redfin;EQR官网EQR定位于收购、开发和管理高品质的公寓,在全美拥有302处物业、,企业发展阶段历经了从早期规模化过度至专注于资产运营管理,获取稳定租金回报(8%-12%)的资产证券化模式。1993-20012002-20122012-今1993-今EQR发展阶段大规模融资并购阶段1993年,EQR上市后,借助社会资金,在美国进行了7年的公寓收购,累计房源增至23万套,市场覆盖老中青三代。迅速规模化有利于提高EQR市场覆盖、品牌口碑,以及获取供应商的话语权,降低运营成本,并有助于业务延展。剥离低收益资产在实现规模化和业务延展之后,2002年开始,EQR通过放弃老旧、低收益物业,同时剥离非盈利性延展业务(如家具制造),逐步聚焦回运营高收益、高资产价值的公寓产品,增强业务抗风险性。放弃非核心市场2012年起,%下降到5%,同时,进一步增持核心市场高品质物业,有效提升了平均租金水平。全美最大公寓运营商:EQR为确保在营资产能够获取稳定的租金回报,EQR对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验”的打造思路,强调运营为王。即相较于酒店事无巨细的服务流程,公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻“以及”必须的生活内容”里提供的免费服务,以及基于客户需求,较为个性化的增值服务。具体而言,包含了4大服务体系:Service(居住服务):快速&高效承诺(1)“任何居住问题”都可以通过移动端或者网页端进行反馈。(2)“所有维修服务”会在48小时之内完成。Convenience(便利服务)通过整合供应商渠道,为租客提供付费的搬家服务,munity(社区建设)即EQR建造的社交平台,通过鼓励完善租户互联网信息,分享想法,以及定期举行活动,实现租户之间的交流和互动。Flexibility(多适应性服务)类金融服务,在指定城市为租客提供购房积分。国内现状:新兴产品全速发展1、公寓产品需求增加:伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变,租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起,根据《中国经济生活大调查2016-2017》调查显示,在国内1-2线城市房价高企,居民购房意愿有逐年下降的趋势,暂时没有购房能力的人群,被迫向租房市场导入。同时,首套房置业年龄峰值推迟,也拉长了购房前的租房需求年限。同时,在消费升级引导下,传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期,在此前提下,公寓产品顺势崛起,冲击传统居住概念。资料来源:《中国经济生活大调查2016-2017》2015-、资本和存量资产助推规模化:基于需求增长,公寓自2014年起成为投资风口,不同背景的参与者纷纷进入公寓行业,各大品牌公寓纷纷借力资本,全速推进自身规模化运作。萌芽期2010-20122010年,魔方公寓问世,面向年轻人的中端或中低端服务式长租公寓兴起。起步期2012-2014公寓开始得到资本市场关注,以蘑菇公寓获得IDC和平安创投2000万投资、You+获得顺为资本领头的A轮融资为代表。发展期2014-今2014年起,房地产企业和酒店集团纷纷进