文档介绍：“居者无其屋-居者有其屋-居者优其屋”决定于 建筑地块、房屋、构筑物、房地产服务
第二章房地产业的产品
本章知识点
建筑地块
土地属性特征
土地分类
城市土地
地产概念特征分类
房屋构筑物及房地产劳务
房屋属性及分类
构筑物
房产概念特征分类
本章基本概念
房地产的产品概念
房地产
不动产
房产
物业
土地
地产
常识性概念
房屋
建筑物
构筑物
住宅
办公楼
写字楼
商业用房
别墅
公寓
二手房
空置房
经济适用房
高层建筑
多层建筑
低层建筑
一、建筑地块 (一)建筑地块概述
建筑地块:
与房地产开发建设和经营活动相关的那部分城市土地。
按照加工程度不同分为:
生地:尚未经过房地产开发的农地和荒地(处女地),是有待加工的房地产原料
熟地:经过几通一平的开发或已经拆迁完成,可供直接建设的土地,即建筑地块产品,没有被地上无填充的空地。
毛地:城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地,生熟程度介于两者之间。
相同:
不再是纯粹的自然地,
是有机统一体——自然地、地下基础设施、地区环境条件
不同:
开发程度不同
转让价格不同
利用价值不同
(二)土地 1、土地概念及属性
土地:
由地球表面上空一定高度、地球表面以及地下一定深度的岩石、土壤、矿藏、水域、植被和气候等组成的自然综合体
地上:气候
地表:除海洋以外,陆地、水面
地下:
矿藏地热沼气
(二)土地 1、土地概念及属性
自然属性:
自然物,地球自然演化的产物。
经济属性:
以自然属性为前提形成的人地关系
生产力属性:最基本的生产生活资料, “劳动是财富之父,土地是财富之母”。
生产关系属性:由土地稀缺而产生的土地所有权及各项权利,所有、管制、使用、规划、处置、受益、抵押、租赁、转让等
其他属性:
国家主权
文化:审美情趣、黄土黑土红土文化、北京社稷坛的五色土
其它:?
(小结)土地是:
纯自然之物,
生产劳动的产物和条件,
体现人与人之间关系的物的中介,
社会所有权和使用权关系的载体
启示:
地段不可复制
节约用地,提高土地利用率
产生级差地租,优质地难求
用地养地结合,永续利用
(二)土地 2、土地特征
自然特征
(土地固有,与生俱来,与人类开发没有必然联系)
土地位置固定性
土地面积有限性
土地质量差异性
土地功能永久性
(耐久性)
经济特征
(土地经济属性的反映)
土地供给稀缺性
利用方向变更困难、效用多样性
土地报酬递减趋势
土地属于不动产
启示:
地价看涨
规划设计审批要审慎
讲究投资效率
产权交易管理复杂严格
(二)土地 3、土地分类(土地用途管制制度)
农用土地
建设用地
未利用土地
(二)土地 4、城市土地
静态特征
位置突出重要
交通依赖
土地面积影响小
变更使用方向难度大
动态特征
土地城市化
质态低劣化
城市土地所有制特征
(国有)
质量取决于对各种功能的适应程度
(二)土地 5、地产
土地财产,是土地经济形态,在一定土地所有制关系下作为财产的土地
权利形态:土地所有权及相关权力
实物形态:具有一定产权的土地
价值形态:土地价格,地租
(小结)
把握一块建筑地块、城市土地需考虑:
位置地段、价格、面积、形状、四至、权利
利用状况、规划设计、生熟程度、地质水文、
气候条件、临界状况、环境配套、交通状况