文档介绍：第八章房地产投资教学辅导
一、教学提示
本章集中介绍了房地产投资的基础知识。它是房地产业微观经济运行的重要内容。科学的投资分析,是房地产投资成功的关键。在房地产经济学中只是研究一般性的问题。在房地产投资领域,涉及到投资分析方法,投资收益率等决策指标的应用、投资可行性研究以及投资风险等内容。
二、重点讲解
1、房地产投资的特征
读者要充分认识房地产投资的特点,这不仅对于投资者来说是能否取得较好投资效益的关键,而且对于城市建设的发展也是至关重要的。
房地产投资的主要特点是:(1)房地产投资对象的固定性和不可移动性。由于地理位置的固定性,房屋建筑物也必然是固定而不可移动的,这给房地产供给和需求带来重大影响。如有的房子选好了,出于种种原因又不得不拆除的例子时有所闻,因此,作好可行性研究,对投资决策显得更为重要。(2)房地产投资成本高。一是土地成本高,且有增值趋势;二是房屋建筑物的价值高,建筑施工、建筑材料、资金投入耗费比较大;三是房地产经济运作交易费用高。所以总成本也比一般商品高得多。(3)房地产投资周期长,资金回收期也长。从取得土地、前期准备工作、建筑施工、安装、竣工验收到投入市场销售,一个完整的流程,要经历三、五年时间,才能回收投入的资金并获取利润。(4)房地产投资风险性大。由于房地产投资占用资金多,资金周转慢,而市场是瞬息万变的,加上房地产资产的流动性低,不能轻易变现,造成风险因素也将增多。(5)房地产环境约束性较强。受到土地规划、城市规划、城市的功能分区、城市的生态环境等一系列外在因素制约,一旦形成建筑物难以调整。所以,房地产产投资要服从城市规划、把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。要尽量避免房地产投资的随意性,依据其特点,正确进行投资决策。
2、房地产投资决策的分析
投资决策是指投资者根据一系列判别指标,从若干个投资方案中作出选择的行为和过程。如果是单方案的情况,那么投资者也要对此作出接受或者拒绝的判断。判断的依据就是投资决策的各项指标。在现代投资学中,现值、净现值和内部收益率是最基本的指标。读者必须掌握这些指标的基本原理。
(1)现值和净现值
现值即是将未来的投资收益根据一定的贴现率折合成现在的价值。在投资决策之前,投资者可以在市场分析的基础上,根据对市场前景作出的尽可能科学的预测结果,寻找一个比较合理而又乐于接受的投资收益。然后,根据这一预先设定的投资收益率,求历年投资收益的现值。一般来说,如果单从财务效益考虑,现值大于投资成本的方案就是可取方案。但是由于房地产投资,往往是除了一次性投资以外,在经营过程中还要不断地追加固定资产投资和流动资金投资,所以投资成本的计算同样也应考虑货币的时间价值。因此,在投资方案评估过程中,一般也按照相同的贴现率,将各个时期的投资成本贴现到“现在”,即求出投资成本的现值。用收益现值减去投资成本现值,即为净现值。只要净现值大于零的方案就是可取方案;如果是多方案比较,那么净现值最大的方案就是最优方案。
(2)内部收益率
上述现值法对项目的财务可行性评估,由于简便易行,深受投资分析人员的欢迎。但是,其中一个最重要的参数,目标收益率或贴现率,是根据分析人员在市场分析的基础上人为设定的,这在一定程度上影响了评估工作的或靠性。为解决这个问题,人们引进内部收益率方法。
所谓内部收益率是指净现值