文档介绍：第四章房地产市场教学辅导
一、教学提示
本章所阐述的房地产市场,是房地产微观经济运行的载体。在教学中首先要掌握房地产市场的供给和需求两大要素及其特点和决定因素;其次,要阐明房地产市场体系的构成及其完善的必要性;最后,深入研究房地产市场的功能和运行机制,充分发挥市场机制在房地产资源配置中的基础性作用。
二、重点讲解
本章着重掌握以下重点:
1、房地产需求的类型
由于房地产用途的普遍性,可以根据其需求的性质特点,划分为三种类型:
(1)生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要形成的对房地产商品的需求,如厂房、商铺、服务行业用房和其它各类生产经营性用房等。其特点是直接同社会生产经营活动有关,是房地产作为生产要素存在而形成的需求。(2)消费性需求。是指人们为满足居住需要而形成的对房地产的需求,主要是住宅房地产的需求。其特点是房地产作为消费资料而存在的居住需求,它是房地产需求的主体。(3)投资性需求。是指直接把房地产作为一种投资品买卖,从中获利的投资性需求行为。它是由房地产的资产功能、良好的投资工具引伸出来的。投资性需求可以分为两种:一种是长期性投资,购房后出租,或等待房价上涨后再转售获利;另一种是短期性投资炒作,在购买期房后再去短时期内转手出售牟利。投资性需求有两重性,一方面作为市场经济的润滑剂有利于活跃房地产市场,要发挥其积极作用;但另一方面,也会炒高房价,不利于房价稳定,要限制其消极作用。
此外,从需求的对象划分,还可以分为:本地居民需求、外省市人士需求、和境外人士需求三种。
2、房地产供给的特点
房地产是一种特殊商品,决定了房地产供给具有显著特点。
(1)城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地,它的自然供给是有限的,没有弹性的,而土地的经济供给也是弹性不足的,因而城市土地供给是刚性的。中国的城市土地属国家所有,土地使用权交易的一级市场属国家控制,是一种垄断性市场。这个特点决定了房地产供给受政府的干预和制约特别明显,不易随市场需求任意增加。
(2)房地产供给的层次性。房地产供给可以分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。现实供给是指房地产商品已进入流通领域,可随时出售或出租的房地产,包括现房和期房。储备供给是指暂时储存不立即出售的房地产,起着调节市场的作用。潜在供给指正施工建造的房地产。构成未来的供给。分析这三个层次,对于科学地把握房地产供给状况、预测未来供给态势具有重要意义。
(3)房地产供给的滞后性。由于房地产投资建造的周期长,一般要二、三年甚至更长时间,这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。当市场急需房地产时不能立即投入市场交易,而当市场需求下降时,也不能立即停止供应。所以,房地产投资决策更要讲究科学预测。
(4)房地产供给的时期性。房地产供给的时期可以分为特短期、短期和长期三种。特短期即市场期,房地产供给量固定不变。短期是指可以对房地产供给产生较小幅度变化的时期。长期是指房地产所有生产要素都可以变动,对房地产供给产生较大幅度影响的一定时期。
认识上述特点,对有效组织房地产供应,实现市场供求平衡有着重要的指导作用。
3、房地产市场供求的均衡和非均衡
房地产市场供求和需求之间存在均衡与非均衡两种状态,目标是实现二者的基本均衡。
(1)房地产市场供求均衡,即供给和需求状态