文档介绍：第11章土地增值税
土地增值税概述
土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人所征收的一种税,
土地增值税是对转让土地权利而获取收益的主体,就其土地的增值额征收的一种财产税。为了抑制通过炒买炒卖土地来投机获取暴利的行为,加强对房地产开发和房地产市场的规范和管理,参与土地增值收益的分配,增加国家财政收入,国务院于1993年12月颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,自1994年1月1日起施行。
土地增值税的征税范围、纳税人和税率
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围为,凡有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的行为都在征收、地上建筑物及其附着物并取得的收入范围之内。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
国有土地使用权是指按规定属于国家所有的土地。
注意:这里所讲的转让国有土地使用权是指单位或个人将依法取得的国有土地使用权再转让给其他单位或个人,是土地的二级流通市场。政府部门将土地出让给单位或个人的,是土地的一级市场,不属于本税种征税范围。
地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的种种附属设施。
附着物指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。
赠与是指房地产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接赡养义务人,或通过我国境内的非营利性社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
土地增值税的纳税人
有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入的单位和个人。
具体包括各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个体经营者等。也包括外商投资企业、外国企业、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率,具体规定为:
级数
级距
税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
转让房地产增值额的确定
土地增值税的计税依据是土地增值额,即纳税人转让房地产所取得的收入减除法定扣除项目金额后的余额。
收入的确定
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
纳税人发生下列情形的,按照房地产的评估价格计算:
⑴隐瞒、虚报房地产成交价格的
⑵提供扣除项目金额不实的;
⑶转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
扣除金额的确认
按照税法规定允许扣除的项目为:
⑴取得土地使用权所支付的金额,含地价款及按规定缴纳的有关费用;
⑵开发土地及新建房及配套设施的成本,即房地产开发成本;
⑶开发土地及新建房及配套设施的费用,即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;
①财务费