文档介绍：Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse肅工作心得总结袅节从设计院到咱们开发公司我一直是做纯技术的,对资本运作、人事架构等方面肯定理解的不到位。仅从自己的立场随便说一下自己对项目开发的理解。螈一个企业的发展要积累技术、人才、财富。蒇产品研发与企划:在公司成立之初我就建议公司成立设计部,详细阐述了成立设计部的好处。在高增长总监的倡导下初步组建了一个七人的设计组,主要负责对我们公司的拓展项目的初步意向方案和投资意向书的制作。在后来的工作中也确实收到了不错的效果,当同事获得一宗土地信息的时候我们可以快速的根据公司的产品特点和发展意图做出初步的规划方案,进而确定该项目的产品形态和收益前景供领导参考,决策是否对地块进行运作。如果决定继续进行运作,我们会制作投资意向书,对公司、产品、投资计划、开发计划等综合说明,开发的同事再次到政府谈判的时候政府可以看到公司对项目的综合考虑,有效提高我们拿地的成功率和议价能力。芅当时进入地产行业时间有限认识也有很大的局限性,很多思路都是从设计院带过来的。经过本项目的经验积累以及对万达、龙湖公司开发经验的学****站在产品设计的角度上把以上的思路发散推广一下。项目公司应该有综合企划的功能,即对所获得土地的产品详细定位、定价、成本控制、资金使用、开发流程、工程建设、招商管理、销售控制、运营等等各个环节进行综合的评估与协调。万达是由自己的设计院对产品等进行综合评估与设计,到各个项目上主管执行就可以了,没有设计部只有分管执行的工程技术部。龙湖地产是有主管综合企划的部门,做好以后上报集团公司批准然后执行。感觉目前我们公司的产品定位和评估都是总裁办/总经办领导完成的,各个部门只是执行部门。领导做出决定的依据可能是各方面来的,产品定位也会随之发生变化,在整个系统中产品定位是根本,产品定位发生变化接下来的图纸变化,以后的所有环节都随之调整。在以后的开发过程当中或者说在今年冬季到明年开工之前,把能确定的东西都确定下来,也能保证明年四个地块的工程能顺利推进。稍微有一项工作不到位的到时候必定手忙脚乱,哪怕是像空调电梯这样的一个分项工程。羃关于产品方案修改方面一方面是领导过分追求完美,一方面是上面所说的对项目缺少前期预研预判,综合企划。我想说没有完美的规划也没有完美的建筑,各方因素都是顾此失彼的,照顾了电梯间可能客厅不理想,照顾了客厅可能管井不理想,建筑的各大功能或者说规划的各个系统都能获得80分就已经很不错了,对于开发企业来讲就是一个好的产品。在项目的前期定位和产品初步设计充分确定的基础上没有必要做大规模的调整,因为产品的大的决定因素基本都确定下来了,所在城市的规模、GDP及消费水平、产品的造价及销售价格、开发的流程及资金使用情况等。这些从根本上影响产品的收益率的问题都已经确定,据此推导出来的产品应该也不会有太大的差别,以后的开发过程中可以微调来不断的完善,没有必要颠覆产品的定位打乱开发的时序,因为这样带来的损失更大。可能收益率会略有上升但很可能会得不偿失。地产公司开发一个项目收益率是核心问题,建筑风格、建筑体量等没有必要太较真,因为效果图的问题去一遍一遍的修改进而影响施工图的制作。衿回望整个城市广场的开发过程,对产品的调整太频繁、调整幅度太大。对我们项目的整个战略性运作都是非常负面的影响。从设计到工程