文档介绍：锦绣共和复式楼住宅销售建议一、顶层复式楼的优势、劣势分析优势劣势视野好保温性能差采光好防水性能差透风性好防晒性能差灰尘少上下不方便安静总价高单价低防水、漏水蚊虫少………….二、本案复式楼销售问题分析及对策顶层(不管是复式还是平层)曾经是人们避之不及的房源,因为顶层受太阳直射面积大,下雨天易积水,出现散热差、容易渗漏的几率比较大,因而住顶楼被形容为处于“水深火热”之中。针对顶层以上问题的普遍问题存在,个人保留意见:(仅供参讨)高开销控,造势引导;(提高定价,控制销售,增加吸引力)提供样板,不做装修;(装修不宜做样板,但是可以提供多样的装修方案,对于客户会有更大的吸引力)加强造景,营造空间;(楼顶虽能观景,但是不够贴身,加强顶部环境,既能保持在一层才可享受的环境,又相对独立)以退为进,提高客群;(对于顶层的客户定位应该在推广中提高标准,不轻易接受咨询,这样的感觉会保证最终的销售)重点推广,金牌现身。(以顶为推广点,最终还要以特殊的手法使客户倍感超值)1、本案顶层问题分析本案顶层复式总计76套,面积分布170平米---210平米(除电梯房01-1105#,),从数字上来看面积过于偏大,总价一般都在20多万。面积大、造成的总价过高,购房压力相对来说无形中也就是普通住宅所不能比拟的。樟树做为江西省一个四类城市,消费观念及人均收入等相对南昌等各城市都还处于教低的水平,且对于都市崇尚的复式楼还处于一种萌芽状态,本地市民承受能力有限。面积大,总价过高给本案带来的问题很明朗:本案复式楼去化速度缓慢;去化率低,总计76套,已售出24套,去化率仅为32%;长期闲置本案顶层复式楼,不利本案后续房源的销售,长期积压,销售压力增大等等……总的而言:本案顶层销售不太理想。鉴于以上问题的存在及分析,销售思路改变的确定是针对性的提出。2、销售思路确定的核心如何尽快去化本案顶层复式?这是我们当前所必须认识到的问题。造成去化缓慢的原因我们已经明确,基于本案复式楼的面积过大,总价偏高的因素,点睛公司建议顶层复式(面积170~210左右)上下层拆分做为平层销售,一分为二,分层销售(两套房的产权问题已经解决的前提下)。此销售建议的确定之下的益处所在:降低业主的购房压力;加快本案顶层楼的去化速度和数量,为本案后续人气造势做良好的铺垫;对于本案的销售压力相对来说降低……3、顶层复式拆分做平层销售须协调工作:工程部尽快提供本案图纸(以便下一步工作开展的顺利进行);尽快核算顶层复式楼的改造费用(由工程部核算记出);5月1号对本案平层改造房开始积累意向客户(意向登记,造势,示登记情况适当的做调整);争取在5月20号正式试销,试销期暂定为1个月,根据试销期间的销售情况进行调整,改造工程在验收后开始执行;为方便意向客户对本案平层改造房的看房,建议在D5—4单元608房餐房增加一座木梯,以便于客户参观第7层户型,体验改造平层房的实际效果及户型形象的良好展示(看房梯的设立拉近客户对本案改造平层房的参观);价格调整(在总价不降低的情况下),(原复式总价+改造费用)/建筑面积=现改造平层单价(6楼单价稍微高于7楼单价,适当做调整)。三、总述:如此拆分,顶层复式一分为二,对于客户而言承受面积相对减小,总价降低,购房者的负担减小,购房积极性也将得到极大的提高