文档介绍：北京酒店式公寓市场研究
策划推广部
编制:崔鹏举、刘亚会、兰国荣、焦冬梅
审定:唐立峰
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基本概念
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起源和发展
酒店式公寓是借鉴产权式酒店、随着房地产市场的不断发展和住宅产品进一步创新升级的产物。
酒店式公寓在全球
酒店式公寓,最早源于欧洲,是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业,由专门管理公司统一上门管理,既有酒店的
性质,又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起,并
很快在欧洲其他地区流行了,这是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约,在国际大都市,人流量很
大,也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市,但是由于买房负担太重,所以很多人选择住在酒店式公
寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉,酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生,并且成为一种潮流,也成为
纽约大量开发商的主打项目。
酒店式公寓在中国
上世纪末,在广东,一群地产营销人为推广一个小户型项目冥思苦想,如何将其推广出去,需要什么样的噱头?什么样
的物业类型听起来购档次?单身公寓?白领公寓?最终决定“酒店式公寓”的概念。随后,“酒店式公寓”及其“变
种”迅速推广到国内其他城市。
酒店式公寓在北京
北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在6-9层长包房里增设厨房,推出超出酒店客房概念的居所,当时一经推出立即被
美国驻华大使馆全部租用(当时美国驻华大使馆成立之初,使馆区还在建造之中),成为外交官员公寓。
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定义
酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位,并提供低于酒店价格的中长期住宅。酒店
式公寓为酒店类物业,但其居家特色是其与酒店的最大区别之一。
国际上,只有统一产权且统一经营的公寓才称之为酒店式公寓,即服务式公寓;但在国内市场,随着产
品竞争的加剧,酒店式公寓出现了非同一产权但统一经营的市场表现形式。
目前,国内容易与酒店式公寓混淆的概念有“产权式酒店”、“公寓式酒店”、“酒店行政公寓”、“服务式公寓”。
产权式酒店由“时权酒店”演变而来。“时权酒店”(TIME SHARE)是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对
于“时权酒店”,产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,
而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。相对于酒店式公寓,产权式酒店更像是为投资者
“量身定做”,产权式酒店在购买时一般会签订一个十年以上返租协议,与客户约定一个租赁期和投资收益率。目前市场上出现的产权酒店的市
场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务,是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资
经营为主要目的的旅游星级酒店。
公寓式酒店,简单地说,即设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于:其一,它类似于公寓,具有居家的格局和良好的居住功
能;其二,它拥有全套的家用电器;其三,能够为客人提供酒店的专业服务。
酒店行政公寓,实则为公寓式酒店。
由于“产权式酒店”是业主拥有产权的酒店,此种物业的户型基本与酒店无异,且主要针对休闲旅游市场,在此我们不做
研究。“公寓式酒店”、“酒店行政公寓”较为特殊,其往往是酒店作为配套来经营的,与酒店在客户群、户型、租金
等方面存在较大的区别,我们把其纳入“酒店式公寓”的范畴。而“服务式公寓”为酒店式公寓的最主要表现形式。
严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”,多为提供高档物业服务的精装小户型住宅,其
服务仅是物业服务的升级,其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
本次我们主要研究“服务式公寓”,此处的“服务式公寓”包含“公寓式酒店”、“酒店行政公寓”在内。
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特点
酒店式公寓强调的仍然是居住功能,而非商务办公功能
酒店式公寓是一种长期居所(相对于酒店而言)的物业
酒店式公寓必须有酒店般完善的服务
酒店式公寓必须具有居家的氛围
相对于酒店而言,酒店式公寓具有一定的价格优势
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特点
酒店式公寓与酒店、普通公寓的区别
定位产权物业性质物业管理能否出租建筑形式服务开发商成本* 开发商利润*
定位于需要酒店服务但又能够提供酒店四者中,物业管
物业统一经营资金回笼慢、升
服务式公寓要求价格较低、租期较长单一产权酒店只租不售有厨房水准服务与管理成本仅高于普
管理值空间大
的客户理的高档公寓通公寓
酒店式资金回笼快、升
公寓定位于需要酒店服务但又先售后租(管能够提供酒店值空间大(但