文档介绍：题目: 温州房地产市场价格影响因素的分析
前言
在当前国内房地产市场发展的新形势下,特别是温州房地产市场的快速发展己经引起了房价上涨过快、居民购买力相对下降、房地产市场的潜在市场风险加大等等,都要求从理论的角度结合市场现状进行实证研究。所以非常有必要对温州房地产市场价格影响因素分析的相关文献进行研究整理。
对房地产价格的研究,国内外已有不少研究成果,其研究内容主要包括从房地产业价格理论、周期理论、泡沫理论、房地产金融,以及对房地产价格的预测等方面的研究。
二、国内外研究综述
(一)国外相关研究综述
影响房地产价格的因素众多且很复杂,各国学者对房地产价格影响因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家,房地产业发展的历史较长,并且较为完善。
1、供给和需求决定均衡价格
Nellis和Longbottom(1981)通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数,将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理,得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式,从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示,收入是影响住宅价格的最重要的因素,其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。
2、房地产泡沫与房价
Hing Lin Chan,Shu Kam Lee,Kai Yin Woo(2001)于2001年完成了对香港住宅市场合理价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年内香港住宅价格进行了研究:1991年房地产价格上升了40%,%,而之后的1996~%和20%,到1998~2001年再跌50%。如此剧烈的波动,研究这个时期是否存在价格泡沫是很有意义的。他们的研究最终显示,香港房地产价格数据中确实存在大量泡沫因素,并导致了
1998年住宅价格的大幅度下跌。
3、住宅特征因素与房地产价格
在房地产价格的研究中,更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响,这些特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等。Liand和Brown(1980)以波士顿东南区十五个乡镇为研究对象,观察其特征性对房屋价格的影响,这五种特性分别为建物特性、邻里特性、公共设施、至市中心可及性、小邻里特性等,其实证结果显示以小邻里特性较为显著。
传统模型认为,随着离城市中心距离的增加,住宅的价格将不断下降。而实际上,城市区域并不是均质的。Follain和Malpezzi(1981)采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究,发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降,但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。
4、房地产周期理论
Grebler和Burns(1982)分析了美国1950-1978年的房地产,发现了8个住宅周期和4个非住宅的房地产周期,并且发现GDP(经济周期)领先房地产周期11个月达到峰值。Brown(1984)考察了1968-1983年美国家庭住宅的销售情况,在消除了季节影响和趋势影响之后,发现房地产周期依然存在,并且与国民经济周期具有很强的相关关系。
5、宏观经济因素对房地产价格的影响